Vermietung einer Luxusimmobilie an nahestehende Personen

In einem aktuelleren Fall der Rechtsprechung prüfte das Bundesfinanzgericht ob im Falle eines Grundstückes, das von einer Gesellschaft an den Gesellschafter vermietet wird, bei der Berechnung der fremdüblichen Grundstücksrendite nur auf die laufende Mietrendite oder auf die Rendite inklusive der Berücksichtigung eines Veräußerungserlöses abzustellen ist. Nach Ansicht des BFG zählt dabei lediglich die Mietrendite, da bei der Berechnung der Rendite nur an am Mietvertrag interessierte Investoren anzuknüpfen ist, die am Markt gewinnbringend vermieten (BFG 28.12.2022, RV/6100260/2013 bzw. Franz Wallig (Institut für Österreichisches und Internationales Steuerrecht, WU Wien) Rechtsnews 33825 27.3.2023). 

Im vorliegenden Sachverhalt schaffte eine im Grundstückshandel tätige GmbH im Jahr 2005 eine Liegenschaft samt Gebäude an, die ursprünglich weiterverkauft werden sollte. Letztlich wurde jedoch aufgrund von persönlichen Umständen saniert und die Liegenschaft an den Geschäftsführer der GmbH zu Wohnzwecken vermietet. Das Objekt wurde im Zuge der Sanierung an die Bedürfnisse des Geschäftsführers angepasst (zB. durch Einbau eines Lifts u. einer Tiefgarage) wodurch eine Vermietung an Dritte deutlich erschwert wurde. Durch ein Sachverständigengutachten wurde die übliche Mietrendite von Objekten in ähnlicher Lage mit ca. 1,5-2% festgelegt, tatsächlich wurde die Liegenschaft mit zu einer Mietrendite von ca. 1,7% an den Geschäftsführer vermietet. 

Im Rahmen einer Betriebsprüfung im Jahr 2012 wurde vom Finanzamt festgestellt, dass es sich bei dem Mietobjekt um eine Luxusimmobilie handelt, weswegen eine fremdübliche Rendite von 4% anzusetzen sei. Zudem sei Liebhaberei anzunehmen, da die laufenden Mieterlöse die Aufwendungen nicht übersteigen würden. Eine Vermietung an Dritte sei darüber hinaus wirtschaftlich nicht möglich, da die Liegenschaft weitgehend auf die Bedürfnisse des Geschäftsführers zugeschnitten sei. Im Ergebnis wurde die Immobilie dem steuerneutralen Vermögen der Körperschaft zugerechnet und eine verdeckte Ausschüttung in Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten angenommen. Die laufenden Einnahmen und Ausgaben seien steuerlich zu neutralisieren und die abgezogenen Vorsteuerbeträge für die Sanierung zu kürzen. Gegen die Bescheide des FA wurde Beschwerde eingebracht. 

Nach dem Tod des Gesellschafters im Jahr 2015 zog dessen Familie aus dem Haus aus; schließlich konnte die Liegenschaft 2019 mit Gewinn veräußert werden. Unter Berücksichtigung dieses Gewinns hätte sich ein Gesamtüberschuss aus der Vermietung und der Veräußerung ergeben bei einer Gesamtrendite von ca. 6%, die über der vom FA geforderten Rendite iHv. 4% liegt.

Dabei fraglich ist nun, ob der Veräußerungserlös bei der Renditeberechnung berücksichtigt werden muss. 

Das Bundesfinanzgericht stellte fest, dass aufgrund des fehlenden Mietenmarktes und der Abstimmung auf die Bedürfnisse des Geschäftsführers die Liegenschaft bloß für die private Nutzung bestimmt war. Es liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung „an der Wurzel vor“ wenn solche Liegenschaften nicht zu fremdüblichen Preisen vermietet werden. Das BFG hat sich daher der Ansicht des FA angeschlossen, dass sowohl die Anschaffungskosten als auch die laufenden Erträge und Aufwendungen iZm der Vermietung der Liegenschaft gem § 8 Abs 2 KStG als verdeckte Ausschüttungen/Einlagen zu berücksichtigen sind. Die Sanierungsarbeiten sind als nicht für das Unternehmen ausgeführt zu betrachten, weshalb auch der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.  

Dass die Liegenschaft nach deutlich mehr als zehn Jahren verkauft wurde und sich unter Berücksichtigung der erzielten Wertsteigerung eine „Gesamtrendite aus der Investition“ in Höhe von 6% ergeben hat, ändert an der Beurteilung des BFG nichts. In ständiger Rechtsprechung hat der VwGH festgestellt, dass für die Kriterien einer fremdüblichen Vermietung ausschließlich an wirtschaftlich agierende, nur am Mietvertrag interessierte Investoren angeknüpft wird, die gewinnbringend am Markt vermieten. Eine Zielsetzung der Erzielung einer Gesamtrendite aus Mietvertrag und Wertsteigerung ist für die steuerliche Betrachtung nicht entscheidend, vielmehr der reine Mietvertrag im Sinne einer Mietrendite, die fremdüblich sein muss. Da in den vergangenen Entscheidungen des VwGH jedoch nur potenzielle und nicht tatsächliche Veräußerungsgewinne vorlagen, hat das BFG eine Revision für zulässig erklärt. Eine Entscheidung des VwGH bleibt daher abzuwarten. 

Stand: 17.05.2023