Erhaltung, Instandhaltung und Wartung bei Miet- und Pachtverträgen
Während das Mietrechtsgesetz im Vollanwendungsbereich zwingende Regelungen in Bezug auf Erhaltung und Instandhaltung vorsieht, sind die Bestimmungen außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs dispositiv.
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1. Gesetzliche Regelungen sowie Möglichkeiten und Grenzen der Vertragsgestaltung
Für Mietverträge, für die das MRG nicht (Vollausnahmebereich) oder nur teilweise (Teilanwendungsbereich) anwendbar ist sowie für Pachtverträge, gilt hinsichtlich Erhaltung, Instandhaltung und Wartung das ABGB. Dieses sieht eine umfassende Erhaltungs-, Instandhaltungs- und Wartungspflicht des Bestandgebers vor (§ 1096 ABGB).
2. Erhaltung und Verbesserung
Gesetzliche Regelung: Hinsichtlich der Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Bestandgebers kommt die Bestimmung des § 1096 ABGB zur Anwendung. Dieser Bestimmung zufolge hat der Bestandgeber den Bestandgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. § 1096 ABGB spricht umfassend von „Erhaltung“. Eine Unterscheidung in Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht oder Wartungspflicht trifft das Gesetz nicht. Das entspricht einer uneingeschränkten Erhaltungspflicht des Bestandgebers, die alle Mängel umfasst.
Vertragliche Vereinbarungen, wonach diese Pflicht auf den Bestandnehmer überwälzt wird, sind grundsätzlich zulässig und rechtswirksam, da § 1096 ABGB nachgiebiges Recht enthält. Die Grenzen solcher Vereinbarungen liegen nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes (OGH) aber in der gröblichen Benachteiligung des Bestandnehmers. Demnach wird ein generelles Übertragen der Erhaltungspflicht in vorformulierten Verträgen jedenfalls als unzulässig angesehen. Einzelne Erhaltungspflichten können an den Bestandnehmer übertragen werden, wenn es dafür eine sachliche Rechtfertigung gibt, die im Vertrag auch formuliert werden sollte.
Beispiel: Günstigerer Bestandzins, dafür aber Überwälzung einzelner ausdrücklich genannter Erhaltungspflichten auf den Bestandnehmer.
3. Instandhaltung und Wartung
§ 1096 ABGB spricht – wie oben ausgeführt - umfassend von „Erhaltung“. Eine Unterscheidung in Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht oder Wartungspflicht trifft das Gesetz nicht. Daraus ergibt sich auch eine uneingeschränkte Instandhaltungs- und Wartungspflicht des Bestandgebers, die alle Mängel umfasst. Es kann daher zur Gänze auch im Hinblick auf die Möglichkeit der vertraglichen Überbindung von Instandhaltungs- oder Wartungspflichten auf den Bestandnehmer auf den Punkt „Erhaltung“ verwiesen werden.