Die Vergebührung von Bestandverträgen

Was ist Gegenstand der Gebühr?

Miet- und Pachtverträge und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen gewissen Preis erhält, sind grundsätzlich gebührenpflichtig, wenn über sie eine Urkunde errichtet wird.

Ausschlaggebend für die Gebührenpflicht ist der Inhalt der Urkunde. Die Gebührenpflicht knüpft an den Abschluss des Vertrages an und es ist unerheblich, ob es auch zur Erfüllung des Rechtsgeschäftes kommt. Als Urkunde gilt auch die schriftliche Annahme eines Vertragsangebotes.

Achtung:
Werden Urkunden elektronisch erstellt, gilt jede elektronische Signatur als Unterschrift. Das Ausdrucken der Urkunde ist keine Voraussetzung für das Entstehen der Gebührenschuld.

Die Höhe der Gebühr

Bestandverträge über Miet- und Pachtverhältnisse unterliegen allgemein einer Gebühr von 1% des Wertes. Dieser Wert bemisst sich

• nach der Höhe des vereinbarten Entgeltes und
• der Dauer des Vertrages.

Zum vertraglich vereinbarten Entgelt zählen alle Leistungen, zu denen sich der Bestandnehmer verpflichtet hat. So fallen in die Bemessungsgrundlage beispielsweise neben dem Bestandzins die Umsatzsteuer, die Betriebskosten für Wasser, Heizung und Müllabfuhr, Verpflichtung zur Versicherung des Bestandobjektes etc. (wiederkehrende Leistungen), aber auch Baukostenbeiträge oder Verpflichtungen zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen (einmalige Leistungen).

Verträge auf unbestimmte Zeit

Wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, sind wiederkehrende Leistungen (wie Miete-, Pacht- und Betriebskosten) mit dem dreifachen Jahreswert anzusetzen, zuzüglich allfälliger Einmalleistungen (z.B. Investitionsablösen).

Beispiel:
Geschäftsraummietvertrag, unbestimmte Dauer, monatlicher Mietzins (inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) 1.500 EUR 
Jahreswert daher 18.000 EUR 
Vergebührung: 18.000 x 3 : 100 = 540 EUR Gebühr

Verträge auf bestimmte Zeit

Bei Verträgen auf bestimmte Dauer ist das gesamte für die vereinbarte Zeit zu leistende Entgelt der Vergebührung zu Grunde zu legen. Der Berechnung der Gebühr ist jedoch höchstens eine Dauer von 18 Jahren zu Grunde zu legen.

Beispiel:
Geschäftsraummietvertrag, Vertragsdauer 5 Jahre, monatlicher Mietzins (inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) 1.500 EUR Jahreswert daher 18.000 EUR
Vergebührung: 18.000,- x 5 : 100 = 900 EUR Gebühr

Achtung:
Ein Vertrag auf unbestimmte Zeit, bei dem beide Vertragspartner für eine bestimmte Zeit auf eine Kündigung verzichtet haben, wird gebührenrechtlich für die Dauer des beidseitigen Kündigungsverzichts wie ein befristeter Vertrag mit einem danach anschließenden unbefristeten Vertrag behandelt.

Hinweis:
Wird ein befristeter Vertrag verlängert, ist dieser wiederum neu zu vergebühren.

Wohnungsmietverträge

Wohnungsmietverträge, die ab dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden sind generell von der Gebühr befreit.

"Wohnräume" sind Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind).

Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen. Unter die Befreiung fällt nicht nur die Vermietung oder Nutzungsüberlassung der eigentlichen Wohnräume, sondern auch die mitvermieteten Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein gemeinsam (das heißt im selben Vertrag) mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen.

Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn das zu Wohnzwecken benützte Flächenausmaß jenes zu anderen Zwecken übersteigt.

Softwarenutzungsverträge

Verträge über die Nutzung von Software sind seit dem 1.1.2001 von der Gebührenpflicht befreit.

Gebührenfrei sind

Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenberechnung maßgebliche Wert 150 EUR  nicht übersteigt.

Die Gebührenberechnung

Die Gebühr ist vom Bestandgeber selbst zu berechnen und bis zum 15. Tag des dem Entstehen der Gebührenschuld (= grundsätzlich der Tag der Vertragsunterzeichnung) zweitfolgenden Monats an das Finanzamt Österreich zubezahlen..

Bis zum Fälligkeitstag ist dem Finanzamt auch eine Anmeldung über das Rechtsgeschäft zu übermitteln, welche die für die Gebührenberechnung erforderlichen Angaben zu enthalten hat. Dazu ist der amtliche Vordruck Geb 1 zu verwenden, der auf der Homepage des BMF  unter www.bmf.gv.at als Downloadversion zur Verfügung steht. Auf dem Formular Geb1a finden sich auch sehr gute Erläuterungen über die Selbstberechnung bzw. die Abwicklung der Zahlung. 

Hinweis:
Die Übersendung der über den Bestandvertrag errichteten Urkunden an das Finanzamt ist nicht erforderlich. Auf den Urkunden ist jedoch ein Vermerk über die erfolgte Selbstberechnung anzubringen, der den berechneten Gebührenbetrag, das Datum der Selbstberechnung und die Unterschrift des Bestandgebers enthält.

Werden mehrere Urkunden ausgefertigt, ist dieser Vermerk auf allen Gleichschriften anzubringen, damit die Vertragsgebühr nur einmal zu entrichten ist. Wird dieser Vermerk nicht angebracht, unterliegt auch die Gleichschrift der Vertragsgebühr.

Ausnahmen von der Verpflichtung zur Selbstberechnung

Von der Verpflichtung zur Selbstberechnung ausgenommen sind:

• atypische und gemischte Rechtsgeschäfte, deren Beurteilung als Bestandvertrag nicht zumutbar ist (z.B. Garagierungsvertrag wegen der Verwahrungspflichten),
• Rechtsgeschäfte, bei denen Leistungen von einem erst in Zukunft ermittelbaren Betrag abhängen (z.B. umsatzabhängiger Bestandzins),
• Rechtsgeschäfte, bei denen dem Bestandgeber eine persönliche Befreiung von den Gebühren zukommt (z.B. Gebietskörperschaften).

Achtung:
Bei Entfall der Selbstberechnung besteht aber die Verpflichtung den Vertrag innerhalb eines Monats nach Entstehen der Gebührenschuld beim Finanzamt anzuzeigen.

Stand: 27.02.2024