Tipps zum Pacht­vertrag

Punkt 1: Alles Wesentliche klar regeln!

Im Gegensatz zum Mietvertrag gibt es für den Pachtvertrag nur sehr wenige gesetzliche Bestimmungen; außerdem können diese vertraglich anders geregelt werden. Lesen Sie daher einen Pachtvertrag so:

Was im Pachtvertrag steht, gilt.

Was nicht im Pachtvertrag steht, kann meist nicht durchgesetzt werden. 

Punkt 2: Wer ist der Verpächter?

Wenn der Verpächter nicht Eigentümer des Pachtobjekts ist, muss geklärt werden, auf Grund welcher Vereinbarungen mit dem Eigentümer (z.B. Mietvertrag) der Verpächter überhaupt das Pachtobjekt verpachtet. Endet nämlich das Vertragsverhältnis (z.B. Mietvertrag) des Verpächters, so endet faktisch auch das Pachtverhältnis.

Außerdem wirken sich viele Vereinbarungen, die der Verpächter mit dem Eigentümer (Vermieter) getroffen hat, auch auf den Pächter aus. Unter Umständen befindet sich im Mietvertrag sogar ein Verpachtungsverbot.

Es macht also Sinn, sich den Vertrag, auf Grund dessen der Verpächter das Pachtobjekt benützt, zeigen zu lassen. 

Punkt 3: Miete oder Pacht?

Wird ein lebendes Unternehmen „in Bestand gegeben“ (ein „Bestandvertrag“ kann sowohl ein Pachtvertrag also auch ein Mietvertrag sein), so liegt ein Pachtvertrag vor (typisch dafür: Kundenstock und Inventar werden mitverpachtet, es wird eine Betriebspflicht vereinbart).

Ein Mietvertrag liegt jedenfalls dann vor, wenn nur „leere“ Räume vermietet werden.

Details: 

• Abgrenzung zwischen Miete, Pacht und Leihe
• Vertragsübernahme bei Verpachtung und Pächterwechsel
• Unternehmenskauf: Informationspflichten Haftung im Zuge eines Unternehmensüberganges durch Einzelrechtsnachfolge

Punkt 4: Unbefristet oder befristet?

Ein Vertrag ist „befristet“, wenn die Vertragsdauer von vornherein begrenzt ist und für die Dauer der Befristung weder der Vermieter noch der Mieter kündigen kann; es ist allerdings zulässig, zusätzlich zur Befristung eine Kündigungsmöglichkeit vertraglich zu vereinbaren. Ein „unbefristeter“ Vertrag ist zeitlich unbegrenzt und muss zur Beendigung entweder gekündigt werden oder einvernehmlich aufgelöst werden.

Ein unbefristeter Pachtvertrag kann von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der vereinbarten Fristen und Termine, ohne Vereinbarung mit sechsmonatiger Frist zum Kalenderhalbjahr, gekündigt werden. Die Vereinbarung eines vertraglichen Kündigungsverzichts für einen bestimmten Zeitraum kann zur Absicherung des Pächters, insbesondere wenn er Investitionen getätigt hat, sinnvoll und notwendig sein.

Es gibt keinen gesetzlichen Kündigungsschutz. 

Details:

• Beendigung von Miet- und Pachtverträgen
• Bestandverträge und Grundbuch

Punkt 5: Erhaltungspflichten

Zur Frage der Erhaltungspflichten ist die Rechtslage sehr unübersichtlich und teilweise unklar.

Gehen Sie als Pächter im Zweifel davon aus, dass die vertraglichen Erhaltungspflichten des Pächters vom Verpächter auch so gelebt werden, wie sie im Vertrag stehen. Auch wenn die Judikatur derartige vertragliche Regelungen in einzelnen Fällen für unzulässig erklärt hat, kann der Pächter seine Rechte oft nur im Prozessweg durchsetzen.

Grundsätzlich sollten daher vertragliche Erhaltungspflichten des Pächters immer hinterfragt werden, damit nicht teure Reparaturen (schlimmstenfalls sogar erst am Ende des Pachtverhältnisses) drohen.

Details: 
Erhaltung, Instandhaltung, Wartung, Zinsminderung bei Mietverträgen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG 

Punkt 6: Umbauten

Grundsätzlich sind Umbauten gesetzlich nicht erlaubt. Bereits geplante Umbauten sollten daher immer im Pachtvertrag geregelt bzw erlaubt werden.  

Punkt 7: Rückstellung des Pachtobjektes

Die Erlaubnis umzubauen schließt nicht automatisch die Erlaubnis mit ein, bei Beendigung alles so zu belassen.

Das Pachtobjekt ist grundsätzlich immer im übernommenen Zustand unter Berücksichtigung der natürlichen Abnützung zurückzustellen. Sollen Umbauten belassen werden, so muss dies vertraglich geregelt sein. Besonders nachteilig für den Pächter ist in der Regel ein Wahlrecht des Verpächters, Umbauten oder Investitionen entweder entschädigungslos zu belassen oder deren Entfernung zu verlangen.

Auf jeden Fall sollte eine detaillierte Inventarliste erstellt werden, um klarzustellen, was alles zurückgestellt werden muss. Für die Dokumentation des Erhaltungszustandes eignen sich Fotos. 

Punkt 8: Investitionsablöse

Eine Investitionsablöse ist im Vertrag meist ausgeschlossen. Aber auch ohne vertraglichem Ausschluss steht selten eine Investitionsablöse zu. Mangels anderer Vereinbarung müssen außerdem sämtliche Investitionen (Umbauten, Einbauten) bei Vertragsbeendigung wieder entfernt werden. Wenn eine Investitionsablöse gewünscht wird, sollte dies daher im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Umgekehrt wird manchmal beim Abschluss des Pachtvertrages eine „Investitionsablöse“ verlangt. Hier sollte geklärt werden, worauf sich diese bezieht (z.B. auf bestimmte Inventarteile) und ob dies bedeutet, dass diese Inventarteile ins Eigentum des Pächters übergehen. Dies hat dann zur Folge, dass der Pächter bei Beendigung des Pachtvertrages sein Eigentum einerseits zwar mitnehmen darf, andererseits aber auch entfernen muss.

Daher sollte in diesem Fall auch eine genaue Inventarliste des abgelösten Inventars erstellt werden. 

Punkt 9: Betriebskosten

Da eine gesetzliche Regelung genauso wie eine gesetzliche Definition der Betriebskosten fehlt, sollen Betriebskosten im Pachtvertrag abschließend (nicht: „insbesondere“) definiert und aufgezählt werden sowie ein Verrechnungsmodus (z.B. monatliche Pauschalbeträge mit jährlicher Gegenverrechnung bis zum Juni des Folgejahres) vereinbart werden. 

Punk 10: Pachtzins

Im Nachhinein kann der Pachtzins nicht mehr einseitig geändert werden. Eine Indexanpassung (auch: "Wertsicherung" oder "Wertanpassung") ist nur dann zulässig, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. 

Punkt 11: Verträge

Verträge, die der Verpächter im Rahmen des zu verpachtenden Betriebes abgeschlossen hat, gehen nicht automatisch auf den Pächter über (anders bei Dienstverträgen, siehe Punkt 3; Sonderbestimmungen gibt es auch für manche Versicherungsverträge). Wenn Sie daher an der Weiterführung bestehender Verträge interessiert sind, sollten Sie dies vertraglich unter Einbindung der jeweiligen Vertragspartner regeln.

Details: Vertragsübernahme bei Verpachtung und Pächterwechsel

Generell gilt: Vertrag genau lesen!

Gehen Sie beim Lesen des Pachtvertrages davon aus, dass jedes Wort auch genau so gemeint ist, wie es niedergeschrieben ist. Zweifelsfragen gehören unbedingt geklärt. Insbesondere sollte auch hinterfragt werden, ob der Vertrag den realen Gegebenheiten entspricht (z.B. Stromzähler, Zugangsmöglichkeiten zu Nebenräumen, Feuchtigkeit, etc). Kleingedrucktes ist wichtig! Auch bei Musterverträgen soll mit Kleingedrucktem in der Regel nicht Selbstverständliches gesagt werden, sondern sollen wichtige Vertragspunkte geregelt werden.  

Abschließender Tipp: 

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Stand: 01.02.2024