Tipps zum Miet­vertrag

Punkt 1: Anzahl der vermietbaren Objekte

In einem Gebäude mit maximal zwei vermietbaren Objekten (egal ob tatsächlich vermietet oder nicht) gilt das MRG überhaupt nicht. Es gibt also auch keinen Kündigungsschutz. Der Mietvertrag ist weitgehend frei vereinbar. Es gilt (fast) ausschließlich nur das, was im Mietvertrag vereinbart ist. 

Details: Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)

Punkt 2: Alter des Gebäudes

Vom Alter (genauer: vom Datum der rechtskräftigen Baubewilligung) des Gebäudes hängt es sehr oft ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz oder teilweise zur Anwendung kommt.

Faustregel: Bei Gebäuden, deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 stammt, ist das MRG in der Regel nur teilweise anwendbar („Teilanwendungsbereich“), davor hingegen zur Gänze („Vollanwendungsbereich“). Sollte ein Geschäftslokal, an dem Wohnungseigentum begründet wurde, vermietet werden, ist der maßgebliche Stichtag der 8. Mai 1945.  

Im Teilanwendungsbereich kommen in der Regel nur die Kündigungsbestimmungen inklusive dem Kündigungsschutz zur Anwendung; alles andere, insbesondere auch die Frage der Betriebskosten, muss vertraglich geregelt werden. 

Punkt 3: Unbefristet oder befristet?

Ein Vertrag ist „befristet“, wenn die Vertragsdauer von vornherein begrenzt ist und für die Dauer der Befristung weder der Vermieter noch der Mieter kündigen kann; es ist allerdings zulässig, zusätzlich zur Befristung eine Kündigungsmöglichkeit vertraglich zu vereinbaren. Ein „unbefristeter“ Vertrag ist zeitlich unbegrenzt und muss zur Beendigung entweder gekündigt oder einvernehmlich aufgelöst werden.

Details: Beendigung von Miet- und Pachtverträgen

Nur im Anwendungsbereich des MRG (egal ob ganz oder teilweise anwendbar) sind unbefristete Verträge für den Mieter meist vorteilhafter: Der Mieter kann bei unbefristeten Verträgen nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden (Kündigungsschutz) – selbst aber ohne Vorliegen eines Grundes kündigen.

Ist das MRG nicht anwendbar, sollte ein entsprechender Kündigungsschutz vertraglich vereinbart werden (z.B. dadurch, dass der Vermieter für eine bestimmte Zeit auf eine Kündigung verzichtet). Der Käufer eines Gebäudes kann aber trotz vereinbarter Befristung oder vereinbartem Kündigungsverzicht den Mieter kündigen. Um dies zu verhindern, kann ein Mietvertrag im Grundbuch eingetragen werden.

Details:  Bestandverträge und Grundbuch

Punkt 4: Erhaltungspflichten

Zur Frage der Erhaltungspflichten ist die Rechtslage sehr unübersichtlich und teilweise unklar.

Gehen Sie als Mieter im Zweifel davon aus, dass die vertraglichen Erhaltungspflichten des Mieters vom Vermieter auch so gelebt werden, wie sie im Vertrag stehen. Auch wenn die Judikatur derartige vertragliche Regelungen in einzelnen Fällen für unzulässig erklärt hat, kann der Mieter seine Rechte oft nur im Prozessweg durchsetzen.

Nur im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Erhaltungspflichten des Vermieters zwingend geregelt.

Grundsätzlich sollten daher vertragliche Erhaltungspflichten des Mieters immer hinterfragt werden, damit nicht teure Reparaturen (schlimmstenfalls sogar erst am Ende des Mietverhältnisses) drohen.

Details: 
Erhaltung, Instandhaltung und Wartung im Vollanwendungsbereich des MRG

Punkt 5: Umbauten

Nicht alle Umbauten sind gesetzlich erlaubt. Bereits geplante Umbauten sollten daher immer im Mietvertrag geregelt bzw erlaubt werden.  

Punkt 6: Rückstellung des Mietobjektes

Die Erlaubnis umzubauen schließt nicht automatisch die Erlaubnis mit ein, bei Beendigung alles so zu belassen.

Das Mietobjekt ist grundsätzlich immer im übernommenen Zustand unter Berücksichtigung der natürlichen Abnützung zurückzustellen. Sollen Umbauten belassen werden, so muss dies vertraglich geregelt sein. Besonders nachteilig für den Mieter ist in der Regel ein Wahlrecht des Vermieters, Umbauten oder Investitionen entweder entschädigungslos zu belassen oder deren Entfernung zu verlangen. 

Punkt 7: Investitionsablöse

Eine Investitionsablöse ist im Vertrag meist ausgeschlossen. Aber auch ohne vertraglichem Ausschluss steht selten eine Investitionsablöse zu. Mangels anderer Vereinbarung müssen außerdem sämtliche Investitionen (Umbauten, Einbauten) bei Vertragsbeendigung wieder entfernt werden. Wenn eine Investitionsablöse gewünscht wird, sollte dies daher im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Details: Ablöse, Kaution und Investitionsersatz 

Punkt 8: Betriebskosten

Wenn das MRG nicht oder nicht voll anwendbar ist, kommt es in dieser Frage immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. Daher sollten in diesen Fällen Betriebskosten im Mietvertrag abschließend (nicht: „insbesondere“) definiert und aufgezählt werden sowie ein Verrechnungsmodus (z.B. monatliche Pauschalbeträge mit jährlicher Gegenverrechnung bis zum Juni des Folgejahres) vereinbart werden. 

Punk 9: Mietzins

Im Nachhinein kann der Mietzins grundsätzlich nicht mehr einseitig geändert werden. Eine Indexanpassung ist zulässig, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Details: Mietzinsbildung und- Betriebskosten

Punkt 10: Haupt- oder Untermiete?

Diese Unterscheidung ist aus mehreren Gründen wichtig.

Erstens ist ein Untermietvertrag nicht so gut geschützt wie ein Hauptmietvertrag. Endet das Hauptmietverhältnis, so endet faktisch auch das Untermietverhältnis.

Zweitens kann der Untermieter selbst im Anwendungsbereich des MRG wegen Eigenbedarfs des Hauptmieters gekündigt werden, ohne dass dem Untermieter ein Ersatzobjekt zur Verfügung zu stellen ist. Der Hauptmieter hat hingegen Anspruch auf Zurverfügungstellung eines gleichwertigen Ersatzlokals durch den Hauptvermieter. Der Kündigungsschutz des Untermieters ist also eingeschränkt. 

Drittens wirken sich viele Vereinbarungen, die der Untervermieter mit seinem Hauptvermieter getroffen hat, auch auf den Untermieter aus. Unter Umständen befindet sich im Hauptmietvertrag sogar ein Untermietverbot.

Es macht also Sinn, sich den Hauptmietvertrag zeigen zu lassen.

Details: Hauptmiete oder Untermiete  

Punkt 11: Miete oder Pacht?

Wird ein lebendes Unternehmen „in Bestand gegeben“ (ein „Bestandvertrag“ kann sowohl ein Pachtvertrag als auch ein Mietvertrag sein), so liegt ein Pachtvertrag vor (typisch dafür: Kundenstock und Inventar werden mitverpachtet, es wird eine Betriebspflicht vereinbart).

Ein Mietvertrag liegt jedenfalls dann vor, wenn „leere“ Räume vermietet werden.

Details:

• Abgrenzung zwischen Miete, Pacht und Leihe
• Informationspflichten und Haftung im Zuge eines Unternehmensüberganges durch Einzelrechtsnachfolge

Generell gilt: Vertrag genau lesen!

Gehen Sie beim Lesen des Mietvertrages davon aus, dass jedes Wort auch genau so gemeint ist, wie es niedergeschrieben ist. Zweifelsfragen gehören unbedingt geklärt. Insbesondere sollte auch hinterfragt werden, ob der Vertrag den realen Gegebenheiten entspricht (z.B. Stromzähler, Zugangsmöglichkeiten zu Nebenräumen, Feuchtigkeit, etc). Kleingedrucktes ist wichtig! Auch bei Musterverträgen soll mit Kleingedrucktem in der Regel nicht Selbstverständliches gesagt werden, sondern sollen wichtige Vertragspunkte geregelt werden.  

Abschließender Tipp:

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Stand: 01.02.2024