Erhaltung, Instandhaltung und Wartung bei Pachtverträgen und außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes (MRG)
Wer ist für die Reparatur von Mängeln und Wartung zuständig?
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Die Begriffe „Erhaltung“, „Instandhaltung“ und „Wartung“ werden gesetzlich nicht näher definiert. Die folgenden Definitionen entstammen der Rechtsprechung und Literatur¹ und sollen dem besseren Verständnis dienen.
- Erhaltung setzt einen Mangel (im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, Einschränkung der Funktionsfähigkeit bzw. Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit) voraus. Die Erhaltung im brauchbaren Zustand fällt grundsätzlich in den Pflichtenkreis des Bestandgebers (Vermieter oder Verpächter).
- Instandhaltung beschreibt die Mängelbeseitigungspflichten des Bestandnehmers (Mieter oder Pächter). Diese ist gegenüber den Erhaltungspflichten des Vermieters stets untergeordnet.
- Bagatellreparaturen liegen vor, wenn die Tätigkeit weder eine spezielle Ausbildung noch die umfassende Kenntnis einschlägiger Vorschriften und/oder besondere Fertigkeiten erfordert oder wenn sie von einem durchschnittlichen Bestandnehmer mit durchschnittlichen Kenntnissen und Fertigkeiten selbst vorgenommen werden kann und der Aufwand an Zeit, Kosten und Mühe nur gering ist.
- Unter Wartung sind regelmäßige Maßnahmen zu verstehen, die die Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Zustandes gewährleisten, z.B. Pflege, Service, Reinigung, Justierung und Prüfung auf Funktionstüchtigkeit in angemessenen Abständen. Eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit liegt im Falle einer Wartung (noch) nicht vor.
Hinsichtlich der Bestimmungen zu Erhaltung, Instandhaltung und Wartung ist zu berücksichtigen, ob das Bestandverhältnis (Miet- oder Pachtvertrag) dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze unterliegt oder nicht. Während das Mietrechtsgesetz im Vollanwendungsbereich zwingende Regelungen in Bezug auf Erhaltung und Instandhaltung vorsieht, sind die Bestimmungen außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs dispositiv.
Dieses Infoblatt bezieht sich lediglich auf Erhaltungs-, Instandhaltungs- und Wartungspflichten bei Pachtverträgen und außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG. Informationen zu den Bestimmungen im MRG-Vollanwendungsbereichs finden Sie unter Erhaltung, Instandhaltung und Wartung im Vollanwendungsbereich des MRG.
Gesetzliche Regelungen sowie Möglichkeiten und Grenzen der Vertragsgestaltung
Für Mietverträge, für die das Mietrechtsgesetz (MRG) nicht (Vollausnahmebereich) oder nur teilweise (Teilanwendungsbereich) anwendbar ist sowie für Pachtverträge gilt hinsichtlich Erhaltung, Instandhaltung und Wartung das ABGB. Dieses sieht eine umfassende Erhaltungs-, Instandhaltungs- und Wartungspflicht des Bestandgebers vor (§ 1096 ABGB).
Auf Grund der Komplexität der Rechtsmaterie empfiehlt es sich unabhängig von nachstehenden Ausführungen im konkreten Anlassfall fachkundigen Rat einzuholen.
Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass nachstehende Ausführungen davon ausgehen, dass der Mieter Unternehmer ist und daher nicht dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG) unterliegt. Insbesondere sind diese Informationen daher nicht auf angehende Einzelunternehmer zugeschnitten, weil diese im Hinblick auf Gründungsgeschäfte als Konsumenten iSd KSchG gelten, sofern der Vermieter Unternehmer ist. Vermieter sind idR nur dann Unternehmer, wenn sie mehr als 5 Bestandsobjekte vermieten. Unter Gründungsgeschäften eines angehenden Einzelunternehmers versteht man jedenfalls solche Geschäfte, die dieser zur Vorbereitung seiner erstmaligen Geschäftstätigkeit vor dem ersten Kundenkontakt abschließt (was beim erstmaligen Abschluss des Mietvertrages idR zutrifft). Nach derzeitiger herrschender Judikatur ist jegliche Überwälzung von Erhaltungs-/Instandhaltungs- und Wartungsverpflichtungen auf den Konsumenten/ Neugründer unzulässig.
1. Erhaltung
Gesetzliche Regelung
Hinsichtlich der Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Bestandgebers kommt die Bestimmung des § 1096 ABGB zur Anwendung. Dieser Bestimmung zufolge hat der Bestandgeber den Bestandgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten.
§ 1096 ABGB spricht umfassend von „Erhaltung“. Eine Unterscheidung in Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht oder Wartungspflicht trifft das Gesetz nicht. Das entspricht einer uneingeschränkten Erhaltungspflicht des Bestandgebers, die alle Mängel umfasst.
Vertragliche Regelungen
Vertragliche Vereinbarungen, wonach diese Pflicht auf den Bestandnehmer überwälzt wird, sind grundsätzlich zulässig und rechtswirksam, da § 1096 ABGB nachgiebiges Recht enthält. Die Grenzen solcher Vereinbarungen liegen nach der Judikatur des OGH aber in der gröblichen Benachteiligung des Bestandnehmers. Demnach wird ein generelles Übertragen der Erhaltungspflicht in vorformulierten Verträgen jedenfalls als unzulässig angesehen.
Einzelne Erhaltungspflichten können an den Bestandnehmer übertragen werden, wenn es dafür eine sachliche Rechtfertigung gibt, die im Vertrag auch formuliert werden sollte.
Beispiel:
Günstigerer Bestandzins, dafür aber Überwälzung einzelner ausdrücklich genannter Erhaltungspflichten auf den Bestandnehmer.
2. Instandhaltung und Wartung
§ 1096 ABGB spricht – wie oben ausgeführt - umfassend von „Erhaltung“. Eine Unterscheidung in Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht oder Wartungspflicht trifft das Gesetz nicht. Daraus ergibt sich auch eine uneingeschränkte Instandhaltungs- und Wartungspflicht des Bestandgebers, die alle Mängel umfasst. Es kann daher zur Gänze auch im Hinblick auf die Möglichkeit der vertraglichen Überbindung von Instandhaltungs- oder Wartungspflichten auf den Bestandnehmer auf das Kapitel „Erhaltung“ verwiesen werden.
Zinsminderungsrecht
Das in § 1096 ABGB geregelte Zinsminderungsrecht ist bei der Miete unbeweglicher Sachen zwingendes Recht. Vertragliche Vereinbarungen, wonach der Mieter teilweise oder gar zur Gänze auf sein Zinsminderungsrecht verzichtet, sind daher unzulässig.
Bei der Pacht ist das Zinsminderungsrecht des § 1096 ABGB lediglich nachgiebiges Recht. Vertragliche Vereinbarungen, wonach der Pächter auf sein Zinsminderungsrecht verzichtet, sind daher grundsätzlich zulässig. Ihre Grenzen liegen aber bei der Sittenwidrigkeit.
¹ Begriffsdefinition insbesondere nach Kothbauer, Mietrecht Österreich. Praxishandbuch (2021), Rz 1261 f und Kothbauer, Nochmals zu den Wärmebereitungsgeräten: Wartungsfragen, immolex 2014, 32.
Stand: 22.02.2024