Be­­endigung von Miet­verträgen im Voll- und Teil­anwendungs­­bereich des Mietrechts­gesetzes (MRG)

Für die Beendigung von Bestandverhältnissen kommen verschiedene Gründe in Betracht. Diese sind

• Einvernehmliche Auflösung
• Kündigung
• Zeitablauf (Befristung)
• Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund
• Untergang des Bestandobjektes 

Es ist auch zu berücksichtigen, ob das Bestandverhältnis dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder nach den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zu beurteilen ist. In weiterer Folge werden hier Mietverträge, die dem Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen behandelt.

Nähere Informationen zur Beendigung von Bestandverträgen außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG: Beendigung von Pachtverträgen und von Mietverträgen im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).

1. Einvernehmliche Auflösung

Die einvernehmliche Auflösung eines Geschäftsraummietvertrages ist in jedem Anwendungsbereich grundsätzlich immer zulässig. Aus Beweisgründen wird unbedingt zur Schriftform geraten.

Vorsicht:
Im Anwendungsbereich des MRG ist hinsichtlich der Rechtswirksamkeit einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses immer zu prüfen, ob der Mieter seine Entscheidung freiwillig getroffen hat oder ob er unter Druck gestanden ist und damit unter Zwangslage gehandelt hat.

Diese Prüfung ist vor allem bei Abschluss eines gerichtlichen Räumungsvergleiches bedeutsam. Ein solcher Räumungsvergleich dient der Beendigung eines Mietverhältnisses und gewährt einen Räumungstitel auf Grund dessen ein Antrag auf zwangsweise Räumung bei Gericht eingebracht werden kann.

Ein gerichtlicher Räumungsvergleich ist immer dann von Nichtigkeit bedroht, wenn er als Umgehung der Kündigungsschutzbestimmungen des MRG zu qualifizieren ist, da dann in der Regel eine Ausnützung einer Zwangslage des Mieters unterstellt wird.

Weiters sind Räumungsvergleiche unwirksam, wenn sie dazu dienen sollen, undurchsetzbare Befristungen zu sanieren. 

2. Kündigung

Laut MRG hat eine Kündigung vom Vermieter gerichtlich unter Angabe eines wichtigen Grundes, vom Mieter gerichtlich oder schriftlich zu erfolgen. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das vermietete Objekt befindet. Ein Formular für die gerichtliche Kündigung ist auf Justizonline erhältlich. Die Pauschalgebühr für das Kündigungsverfahren beträgt 114 EUR.

Die einzuhaltenden Kündigungsfristen und -termine richten sich grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung. Wurde im Mietvertrag keine Regelung getroffen, so kommt wiederum die gesetzliche Regelung zur Anwendung: Geschäftsräumlichkeiten können mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderquartals (31.3., 30.6., 30.9., 31.12.) gekündigt werden. Damit die Kündigungsfrist gewahrt bleibt, muss dem anderen Vertragspartner die Kündigung bereits vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt worden sein. Soll ein Mietvertrag also am 31.12. enden, muss die Kündigung spätestens am 30.9. dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein, damit die 3-monatige Frist gewahrt bleibt! 

Kündigung durch den Vermieter:

Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter in seiner Kündigung – wie oben erwähnt -  einen wichtigen, gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund anführen. Als Kündigungsgründe gelten:

• Nichtzahlen des Mietzinses; trotz Mahnung mindestens 8 Tage im Rückstand
• Nichterbringen vereinbarter Dienstleistungen
• erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietobjekt
• rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohner
• strafbedrohtes Verhalten gegenüber Eigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit des Vermieters oder eines Hausbewohners
• unter bestimmten Voraussetzungen die Weitergabe des Objekts
• Nichtbenützung bzw. nicht entsprechende Benützung der Geschäftsräumlichkeit
• Eigenbedarf des Vermieters (allerdings nur unter sehr strengen Voraussetzungen)
• Verletzung wichtiger Interessen des Untervermieters
• schon bei Vertragsabschluss schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund, der für Vermieter, seine Familie oder sein Unternehmen als bedeutsam anzusehen ist
• Baubehördliche Abbruchsbewilligung des Mietobjekts.

Einige Kündigungsgründe (z.B. dringender Eigenbedarf des Vermieters, baubehördliche Abbruchsbewilligung) können nur unter der Voraussetzung geltend gemacht werden, dass dem Mieter ein nach Lage und Beschaffenheit angemessener Ersatz (ev. angemessene Entschädigung) beschafft wird. Der Vermieter sollte die Kündigung stets ohne unnötigen Aufschub nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes einbringen, da sonst im längeren Zuwarten mit der Kündigung ein stillschweigender Verzicht auf diesen Kündigungsgrund unterstellt werden könnte. 

Vorsicht:
Vereinbarungen, wonach dem Vermieter ein über die im Gesetz genannten Kündigungsgründe hinausgehendes Kündigungsrecht zustehen soll, sind unwirksam!

Rechtsbehelf gegen eine Kündigung:

Gegen eine Kündigung können binnen 4 Wochen ab Zustellung Einwendungen erhoben werden, wodurch ein ordentliches Gerichtsverfahren eingeleitet wird. In diesem Verfahren wird dann geklärt, ob die Kündigung rechtmäßig ist oder nicht. Auch bei verspäteter Zustellung oder Nichteinhalten der Kündigungsfrist ist das Erheben von Einwendungen nötig.

 Kündigung und Befristung:

Befristete Mietverträge sind nur kündbar, wenn dies im Vertrag vereinbart ist. Ist dies nicht der Fall, bewirkt eine Befristung die beiderseitige Unkündbarkeit des Vertrages für die gesamte Befristungsdauer.

Kündigungsverzicht:

Wurde ein Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeitdauer abgegeben, muss der gewählte Kündigungstermin außerhalb des Verzichtszeitraumes liegen. Die Erklärung der Kündigung kann allerdings noch während des Verzichtszeitraumes erfolgen.

Tipp: Nähere Informationen: Beendigung: Kündigung von Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. 

3. Zeitablauf (Befristung)

Ein wirksam befristeter Vertrag (unbedingter Endtermin, schriftliche Vereinbarung) erlischt mit Ablauf der vereinbarten Frist automatisch, ohne dass es irgendeiner Erklärung bedarf.

Tipp:
Weitere Informationen: Befristungsmöglichkeiten bei Miete von Geschäftsräumen und Unternehmenspacht.

4. Vorzeitige Auflösung

4.1. Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages durch den Mieter

Die Möglichkeit des Mieters nach den Bestimmungen des ABGB den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen gilt auch im Anwendungsbereich des MRG.

Das ABGB sieht folgende vorzeitige Auflösungsgründe vor:

• Übergabe des Bestandobjektes in einem für die vereinbarte Verwendung untauglichen Zustand
• während der Bestandzeit ohne Verschulden des Pächters bzw. Mieters eintretender untauglicher Zustand
• Entzug eines beträchtlichen Teiles des Bestandobjektes durch Zufall
• Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes durch Zufall

4.2. Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages durch den Vermieter

Die Möglichkeit des Vermieters nach den Bestimmungen des ABGB den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen, gilt auch im Anwendungsbereich des MRG 

Das ABGB sieht folgende vorzeitige Auflösungsgründe vor:

• Erheblich nachteiligenr Gebrauch durch den Mieter
• Qualifizierter Mietzinsrückstand, d.h., dass der Mieter trotz vorheriger Mahnung den rückständigen Mietzins bis zum nächsten Zinstermin nicht vollständig bezahlt hat

5. Untergang des Mietobjektes

Nach den Bestimmungen des MRG ist im Vollanwendungsbereich der Vermieter zur Wiederherstellung des Mietobjektes verpflichtet, wenn dies baurechtlich zulässig und bautechnisch möglich ist und die diesbezüglichen Kosten durch eine aufrechte Versicherung abgedeckt sind. Diesfalls bleibt der Mietvertrag also aufrecht.

Liegen diese Voraussetzungen aber nicht vor, löst sich der Mietvertrag von selbst auf, wenn die in Bestand gegebene Sache zu Grunde geht. Wenn der Untergang durch das Verschulden eines Vertragspartners verursacht wurde, hat dieser dem anderen Vertragspartner Schadenersatz zu leisten. Trifft keinen der Vertragspartner am Untergang des Mietobjektes ein Verschulden, entfällt eine Ersatzpflicht.

Musterschreiben zum Download:

Stand: 01.02.2024