So baut Salzburg – Studie 2024 zu Wohnbauprojekten in der Pipeline

„Mit den Ergebnissen dieser Studie können wir wieder einen umfassenden Überblick über die Bautätigkeit in unserem Bundesland bieten. Die heimischen Bauträger können ihre Strategien dem Marktgeschehen anpassen. Die Vergleichszahlen zeigen auch Veränderungen, die sich bei den Projekten ergeben“, berichtet Oberndorfer. 

Das gläserne Projekt im Bundesland Salzburg

Das durchschnittliche Bauträger Projekt im Bundesland umfasst 19 Wohneinheiten. Diese werden mit 70 Quadratmeter Wohnnutzfläche und 14 Quadratmeter Freifläche bei den erfassten Wohnprojekten errichtet. Das Verhältnis der Zimmeranzahl bei den Projekten ist zu den letzten Auswertungen ziemlich gleichgeblieben. 42% der Wohnungen haben ein bis zwei Zimmer, 35% drei und 23% sind mit vier oder mehr Zimmern ausgestattet.

Das gläserne Projekt in der Stadt Salzburg

In der Stadt Salzburg stellt sich das gläserne Projekt allerdings etwas anders dar, was auch den beengten Platzverhältnissen und den höheren Grund- und Errichtungskosten geschuldet ist. So sind es 21 Wohneinheiten pro Projekt in der Mozartstadt und die Wohnungen haben im Durchschnitt 63 Quadratmeter – um ca. sieben qm weniger als im übrigen Bundesland. Dafür allerdings besitzen die Wohnungen eine rund 10% größere Freifläche. Loggia, Balkone, Terrassen oder Gärten haben 15,2 Quadratmeter. „94% der Einheiten haben auch tatsächlich Freiflächen, was innerstädtisch ein hoher Anteil ist“, informiert Matthias Grosse, Mitbegründer und Geschäftsführer der Exploreal GmbH.

Im gesamten Bundesland sind es 96%. Ein klarer Unterschied zeigt sich zwischen der Landeshauptstadt und dem restlichen Bundesland bei der Verteilung der Zimmeranzahl. Innerstädtisch werden kleinere Wohnungen gefragt und daher haben die Hälfte (50 %) der errichteten Wohnungen ein bis zwei Zimmer. Diese Verteilung geht vor allem zu Lasten der Wohnungen mit vier Zimmern oder mehr. Nur 15% der Wohnungen haben diese Größe. 

Wer baut Salzburg

Im Bundesland Salzburg errichten die gewerblichen Wohnbauträger mit 60% weiterhin mehr als die Hälfte der Neubauwohneinheiten. Der Anteil ist gegenüber der Auswertung aus dem Vorjahr noch weiter gestiegen (+2%).

Die gewerblichen Bauträger errichten auch weiterhin deutlich mehr Wohneinheiten im gewerblichen Eigentum (44%), als in der freifinanzierten Miete (7%). Hier liegt Salzburg deutlich unter dem Österreichschnitt (20%). Bei den gemeinnützigen Wohnbauträgern hingegen dominiert die Miete mit 21 %, die Eigentumswohnungen machen lediglich 13% aus.  

In Salzburg (Stadt) ist der Anteil der Errichtungen durch gewerbliche Wohnbauträger bei 62% und damit fast gleich wie im Bundeslandschnitt (60%). Demgegenüber steht ein Marktanteil von 38% die von den Gemeinnützigen gebaut werden. 

Im Bundesland Salzburg sind für heuer Fertigstellungen von rund 1.900 Wohneinheiten geplant, womit der Zenit erreicht würde. „Für das folgende Jahr sind aktuell deutlich weniger Projekte in der Pipeline“, berichtet Grosse. „1.000 Wohneinheiten sind für 2025 geplant. Wenn sich – wie schon im letzten Jahr – heuer abermals Verschiebungen ergeben, können auch rund 1.600 Einheiten erreicht werden und damit weniger als in den letzten Jahren,“ ergänzt Grosse. Für den Zeitraum nach 2025 sind allerdings in Salzburg überhaupt nur 810 Einheiten geplant sowie weitere 1.100 Einheiten in Vorbereitung. 

Hohe Preise in Salzburg

Der Preis für eine Bauträgerwohnung im Angebot in Salzburg liegt aktuell bei durchschnittlich rund 510.000 €. Der Preis ist damit seit der letzten Auswertung um noch einmal ca. 11,5% gestiegen, bei etwas kleiner werdender durchschnittlicher Fläche. In der Stadt Salzburg betragen die Kosten für eine Neubauwohnung, wie sie aktuell im Schnitt angeboten wird, rund 720.000 €. Die Wohnungen am Markt sind aktuell deutlich größer (mit 71 m²), als die Gesamtheit der fertiggestellten Einheiten (vgl. Salzburg Stadt: 63 m²). 

In der Stadt Salzburg wird voraussichtlich mit 610 Einheiten an Fertigstellungen der Höhepunkt 2024 erreicht. Mehr Einheiten als im Vorjahr (500) und deutlich mehr als 2022 (260). Für das kommende Jahr wird mit rund 490 geplanten Fertigstellungen wieder ein Rückgang in der Neuflächenproduktion erwartet. 

Neu gebaut in und um Salzburg

Der Großteil der Neubauleistung findet in absoluten Zahlen nach wie vor in den Bezirken Salzburg-Umgebung und der Stadt Salzburg statt. Hier befinden sich auch die meisten Projekte in der Vermarktung“, stellt Grosse fest. Im Verhältnis zur Einwohnerzahl wird jedoch mit 4,23 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohnern in Sankt Johann im Pongau der höchste Wert bei der Neubauleistung erzielt, gefolgt von Salzburg-Umgebung mit 3,42 an zweiter Stelle. Österreichweit liegt die Fertigstellungsquote deutlich höher bei 4,40. 

Im Bundesland Salzburg zeigte sich im letzten Jahrzehnt eine konstante Entwicklung der Neubauleistung an fertiggestellten Wohnungen mit 2.000 bis 2.500 fertiggestellten Wohneinheiten im mehrgeschoßigen Wohnbau. In den letzten Jahren lag der Wert etwas darunter. Der anderenorts zu beobachtende Wohnbauboom fand in Salzburg nicht statt. Das könnte ein Problem werden meint Grosse: „Aus heutiger Sicht liegt der demographisch begründete Bedarf – anhand der Prognose der Haushaltsentwicklung – für die aktuellen Jahre über der Neubauwohnungsproduktion."

Transaktionen und Angebot

Gegenüber dem Höhepunkt der Transaktionstätigkeit in der Corona-Zeit ist der Markt Ende 2022 eingebrochen und hat sich im Jahr 2023 auf rund die Hälfte der Transaktionen erholt. Das Angebot ist deutlich gestiegen. 

„Die neuen Herausforderungen für Bauträger am Wohnmarkt sind heute vielfältig, das zeigt auch die vorliegende Studie“, betont Fachgruppenobmann Oberndorfer. „Während in den letzten Jahren Nachfrage und Preise wiederkehrend Höchstwerte erreichten, zeigt sich der Markt für die Zukunft differenzierter. Gestiegene Baukosten, knappe Flächen, steigende Zinsen und erschwerte Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer zeigen auch am Neubaumarkt Wirkung,“ ergänzt Oberndorfer.

Bilddownload/ © Neumayr Fotografie - Christian Leopold:

Foto 1: FG-Geschäftsführer Dr. Andreas Scherm,  Roman Oberndorfer, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder mit Matthias Grosse, Mitbegründer und Geschäftsführer Exploreal GmbH.
Foto 2: Matthias Grosse, Mitbegründer und Geschäftsführer Exploreal GmbH mit Roman Oberndorfer, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder v.li.