Beendigung: Kündigung von Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)

Allgemeines

Bei der Kündigung eines Mietvertrages ist zunächst anhand des Vertrages zu prüfen, ob eine Kündigung rechtlich überhaupt möglich ist. Wurde beispielsweise ein Vertrag befristet für eine bestimmte Dauer abgeschlossen, sind beide Vertragsparteien an diese vereinbarte Laufzeit gebunden. Der Bestandvertrag kann in diesem Fall nur einvernehmlich oder wegen Untergang der Bestandsache oder vorzeitig wegen Nichtzahlung des Bestandzinses, erheblich nachteiligem Gebrauch oder Unbrauchbarkeit der Bestandsache aufgelöst werden. Eine Kündigung trotz einer Befristung kann nur dann ausgesprochen werden, wenn in dem Vertrag der kündigenden Partei oder beiden Vertragsparteien ein vorzeitiges Kündigungsrecht auch während der vereinbarten Dauer eingeräumt wurde.

Weiters ist zu beachten, ob von der Partei, die kündigen will, ein Kündigungsverzicht abgegeben wurde. Ist der Zeitraum, für den der Kündigungsverzicht vereinbart wurde, noch nicht abgelaufen, ist die Auflösung des Vertrages nur aus den oben genannten Gründen möglich. 

Kündigungstermin und Kündigungsfrist

In der Praxis besteht oft Unsicherheit über die Bedeutung der Begriffe „Kündigungstermin“ und „Kündigungsfrist“. Unter Kündigungstermin wird der Zeitpunkt verstanden, an dem das Miet- oder Pachtverhältnis nach dem Willen des Kündigenden enden soll. Kündigungsfrist ist jene Zeitspanne, die zwischen Zustellung der Kündigung und Kündigungs-(Endigungs-)termin liegen muss. Es gibt sowohl vertraglich vereinbarte als auch gesetzliche Kündigungstermine und Kündigungsfristen. Die im von den Parteien im Mietvertrag vereinbarten Kündigungstermine- und fristen gehen den gesetzlichen vor.

Kündigung durch Eigentümergemeinschaft oder mehrere Mieter

Steht das Bestandobjekt im Miteigentum mehrerer Personen, ist grundsätzlich der Verwalter (im Rahmen seiner Befugnis zur Erledigung von Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung) oder die Mehrheit der Miteigentümer berechtigt, die Kündigung auszusprechen. Wurde das zu kündigende Objekt durch eine entsprechende Benützungsvereinbarung ausschließlich einem Miteigentümer zur Vermietung überlassen, ist dieser auch alleine zur Kündigung legitimiert. Soll umgekehrt eine Kündigung gegenüber einer Miteigentümerschaft ausgesprochen werden, muss dies allen Miteigentümern gegenüber getan werden oder eventuell zu Handen eines Bevollmächtigten.

Haben mehrere Mieter gemeinsam ein Objekt gemietet, können sie nur alle gemeinsam kündigen oder gekündigt werden.

Kündigung von Geschäftsraummietverträgen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen

Laut MRG hat eine Kündigung vom Vermieter gerichtlich unter Angabe eines wichtigen Grundes, vom Mieter gerichtlich oder schriftlich zu erfolgen. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das vermietete Objekt befindet. Die Kündigung kann mündlich zu Protokoll gegeben oder mittels Schriftsatz eingebracht werden. Ein Formular für die gerichtliche Kündigung ist unter Justizonline.

Für die Kündigung ist das Formular dreifach ausgefertigt und unterschrieben bei Gericht einzureichen. Die Pauschalgebühr für das Kündigungsverfahren beträgt 114 EUR. Bei mehr als einer Partei entweder auf Seite des Kündigenden oder des Kündigungsgegners ist zusätzlich ein Streitgenossenzuschlag zur Pauschalgebühr zu entrichten. Dieser Zuschlag beträgt bei insgesamt zwei Parteien 10%, für jede weitere Partei 5 %, ist aber begrenzt mit 50%. Der Streitgenossenzuschlag wird als prozentueller Aufschlag zum jeweiligen Tarifansatz dazugerechnet. 

Die einzuhaltenden Kündigungsfristen und -termine richten sich grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung. Wurde im Mietvertrag keine Regelung getroffen, so kommt wiederum die gesetzliche Regelung zur Anwendung: 

Geschäftsräumlichkeiten können mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderquartals (31.3., 30.6., 30.9., 31.12.) gekündigt werden. Damit die Kündigungsfrist gewahrt bleibt, muss dem anderen Vertragspartner die Kündigung bereits vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt worden sein. Soll ein Mietvertrag also am 31.12. enden, muss die Kündigung spätestens am 30.9. dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein, damit die 3-monatige Frist gewahrt bleibt! Die Bearbeitungszeit beziehungsweise Weiterleitung durch das Gericht und die Dauer der Zustellung sind mit zu berücksichtigen!

Besonderheit bei Kündigung durch den Vermieter 

Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter in seiner Kündigung – wie oben bereits erwähnt -  einen wichtigen, gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund anführen. Als Kündigungsgründe gelten:

• Zahlungsrückstand des Mieters (trotz Mahnung mindestens 8 Tage Rückstand)
• Nichterbringen vereinbarter Dienstleistungen
• erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietobjekt (insbesondere arge Vernachlässigung des Mietgegenstandes), rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohnern sowie mit Strafe bedrohtes Verhalten gegenüber Eigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit des Vermieters oder eines Hausbewohners
  
• die gänzliche Weitergabe des Mietobjekts oder teilweise Weitergabe gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung
• Nichtbenützung des Geschäftslokals für die vertragliche vereinbarte oder eine gleichwertige geschäftliche Tätigkeit
• Eigenbedarf des Vermieters (allerdings nur unter sehr strengen Voraussetzungen)
• Verletzung wichtiger Interessen des Untervermieters
• baubehördliche Abbruchs- oder Umbaubewilligung des Gebäudes
• schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund, der für den Vermieter, seine Familie oder sein Unternehmen als wichtig und bedeutsam anzusehen ist.

Der Vermieter sollte die Kündigung stets ohne unnötigen Aufschub nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes einbringen, da sonst im längeren Zuwarten mit der Kündigung ein stillschweigender Verzicht auf diesen Kündigungsgrund unterstellt werden könnte.

Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters

Trifft den Mieter am Mietzinsrückstand kein grobes Verschulden, kann er den gesamt geschuldeten Mietzins vor Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz entrichten. Die Kündigung ist dann aufzuheben, die Kosten des Verfahrens hat aber der Mieter zu tragen.

Ersatzbeschaffung

Einige Kündigungsgründe (z.B. dringender Eigenbedarf des Vermieters, Umbau des Gebäudes) können nur unter der Voraussetzung geltend gemacht werden, dass dem Mieter ein nach Lage und Beschaffenheit angemesseners Ersatzobjekt beschafft wird.

Der Mieter kann in diesem Verfahren aber auch verlangen, dass ihm eine angemessene Entschädigung angeboten wird, die (allenfalls) durch das Gericht festzusetzen ist.

Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund

Die Voraussetzung für diesen Kündigungsgrund ist eine schriftliche Vereinbarung, die schon im Mietvertrag getroffen werden muss. Inhalt dieser Vereinbarung muss eine bestimmte Tatsache sein, die für den Vermieter oder seine nahen Angehörigen (Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie, Wahlkinder, Geschwister) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter zeichnungsberechtigt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist.

Welcher Umstand für den Vermieter als wichtig und bedeutsam anzusehen ist, ist eine Frage der Wertung im Einzelfall. Der häufigste Anwendungsfall in der Praxis ist die Vereinbarung eines ganz konkreten, in der Zukunft liegenden Eigenbedarfs.

 Als Beispiele für von der Rechtsprechung anerkannte Kündigungsgründe seien genannt:

• konkret geplante Ausweitung des Geschäftsbetriebes
• Errichtung von Wohnungen für Arbeitnehmer des Betriebes des Vermieters
• konkret geplante Unternehmensgründung durch Sohn/Tochter

 Als Kündigungsgrund wurde von der Rechtsprechung z.B. nicht anerkannt:

• Überschreitung von Sperrstunden- bzw. Öffnungszeitenvorschriften
• teilweise Untervermietung
• ausschließliche Verwendung zu einem bestimmten Geschäftszweck bei sonstiger Kündigung
• beabsichtigter Abbruch eines Hauses

Schon kraft Gesetzes kann die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens als Kündigungsgrund nicht wirksam vereinbart werden.

Kündigungsverzicht

Wurde ein Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeitdauer abgegeben, muss der gewählte Kündigungstermin außerhalb des Verzichtszeitraumes liegen. Die Erklärung der Kündigung kann allerdings noch während des Verzichtszeitraumes erfolgen. 

Rechtsbehelf gegen eine Kündigung

Gegen eine Kündigung können binnen 4 Wochen ab Zustellung Einwendungen erhoben werden, wodurch ein ordentliches Gerichtsverfahren eingeleitet wird. In diesem Verfahren wird dann geklärt, ob die Kündigung rechtmäßig ist oder nicht. Auch bei verspäteter Zustellung oder Nichteinhalten der Kündigungsfrist ist das Erheben von Einwendungen nötig. Eine rechtskräftige gerichtliche Aufkündigung stellt einen Exekutionstitel dar. Wird der Mietgegenstand nicht fristgerecht übergeben, kann der Vermieter Räumungsexekution führen.

Stand: 01.02.2024