Bestand­rechte und Energie - FAQs

1. Darf der Mieter oder Pächter für die Abrechnung von Betriebskosten eine andere Berechnungsmethode (Abgehen vom oder Änderung des bisherigen Quadratmeterschlüssels) verlangen?

Für die Beantwortung dieser Frage müssen zuerst zwei Vorfragen geklärt werden:

1. Liegt ein Miet- oder Pachtvertrag vor? In welchen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt das gegenständliche Mietverhältnis? 
   
   Tipp: In diesem Ratgeber finden Sie in 5 Minuten völlig anonym heraus, in welchem Umfang das MRG auf Ihr konkretes Vertragsverhältnis zur Anwendung kommt.
   
   

   Darüber hinaus macht es im Vollanwendungsbereich des MRG einen Unterschied, ob ein Haupt- oder Untermietvertrag vorliegt. 

   Achtung: Allfällige Besonderheiten im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) werden in den untenstehenden Erläuterungen nicht dargestellt. Im Bereich des WGG können abweichende Regelungen gelten.

2. Was ist unter "Betriebskosten" zu verstehen?
   
   Bereits hier ist zwischen MRG-Vollanwendungsbereich einerseits und MRG-Teilanwendungsbereich, MRG-Vollausnahmebereich sowie Pachtverträgen andererseits zu unterscheiden.
    
   • Im MRG-Vollanwendungsbereich werden unter Betriebskosten ausschließlich die in § 21 MRG aufgezählten Kosten verstanden.
   • Für alle Mietobjekte, die unter die Vollausnahme des MRG bzw. in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen sowie bei Pachtverträgen, bestehen in Bezug auf Betriebskosten und deren Abrechnungsmodalitäten keine zwingenden gesetzlichen Vorgaben. 
     Es gilt ausschließlich die (eventuell stillschweigend) getroffene vertragliche Regelung.
     
     
3. Zur Frage: Wann ist ein Abgehen vom Quadratmeterschlüssel möglich?
   
   
   • MRG-Teilanwendungsbereich, MRG-Vollausnahmebereich, Untermietvertrag, Pacht: Es gilt die vertragliche Regelung. Abweichungen von der vertraglichen Regelung sind nur einvernehmlich zwischen Bestandnehmer (Mieter, Pächter) und Bestandgeber (Vermieter, Verpächter) möglich. Sollte keine ausdrückliche vertragliche Regelung getroffen worden sein, muss im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine Regelung gefunden werden. Dabei könnte man sich sinngemäß an den Bestimmungen des MRG orientieren.
      
     
   • MRG-Vollanwendungsbereich (Hauptmietvertrag): Der Verteilungsschlüssel bestimmt sich primär nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietobjekts zur Gesamtfläche der vermieteten Objekte. Ein anderer, davon abweichender Verteilungsschlüssel muss mit allen Mietern des Hauses vereinbart werden.
     
     
   • Grundsätzlich sind auch hier nachträgliche einvernehmliche Lösungen zwischen (einem einzelnen) Mieter und Vermieter möglich, solange diese für den Mieter vorteilhafter sind als die gesetzliche (bzw. die abweichende, mit allen Mietern vereinbarte vertragliche) Regelung.
      
     
   • Im Nachhinein kann bei verbrauchsabhängigen Aufwendungen (z.B. Kaltwasser), bei denen die Anteile der Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden können, durch schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter - berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände - des Hauses eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen festgelegt werden. In der Praxis empfiehlt es sich, vorab zu klären, ob die erforderliche Mehrheit erreicht werden kann.
     
     Nach der Rechtsprechung ist eine Durchbrechung der dargestellten Verteilungsgrundsätze außerdem dann möglich, wenn ein einzelner Mieter unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht und ihm dieses Übermaß aus Billigkeitsgründen auferlegt werden kann.
     Verfahren, die die Betriebskosten und deren Aufteilung betreffen, werden im Außerstreitverfahren abgehandelt. 
     
     Jener Teil der Aufwendungen, der dem auf die allgemeinen Teile des Hauses entfallenden Verbrauchsanteil zuzuordnen ist, ist nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche des Hauses aufzuteilen (§ 17 Abs 1 MRG).

2. Wie ist das bei anderen, nicht in § 21 aufgezählten „Betriebskosten“, wie z.B. Strom oder Heizung des betreffenden Miet-/Pachtobjekts? Ist hier ein Abgehen von der bisherigen Berechnungsmethode möglich?

Zur Beantwortung dieser Frage ist vorab zu klären, ob ein Miet- oder Pachtvertrag vorliegt sowie gegebenenfalls in welchem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) das gegenständliche Mietverhältnis fällt. Darüber hinaus macht es im Vollanwendungsbereich des MRG einen Unterschied, ob ein Haupt- oder Untermietvertrag vorliegt.

Tipp: In diesem Ratgeber finden Sie in 5 Minuten völlig anonym heraus, in welchem Umfang das MRG auf Ihr konkretes Vertragsverhältnis zur Anwendung kommt.

Strom

Wenn der Vertrag nicht direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen abgeschlossen wurde, sondern die Stromversorgung Bestandteil des Bestandverhältnisses ist, gilt:

MRG-Teilanwendungsbereich, MRG-Vollausnahmebereich, Untermietvertrag, Pacht: Die vertragliche Vereinbarung zählt. Im Regelfall wird ein Stromzähler vorhanden sein und die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgen. Wenn dieser nicht vorhanden ist, zählt die vertragliche Vereinbarung, die sich z.B. nach der Quadratmeterzahl richten kann. Ein Abweichen von der vertraglichen Vereinbarung ist nur einvernehmlich zwischen Bestandnehmer (Mieter, Pächter) und Bestandgeber möglich.

MRG-Vollanwendungsbereich (Hauptmietvertrag): Auch hier zählt primär die vertragliche Vereinbarung und das im obigen Absatz Geschriebene.
Eine Besonderheit könnte im MRG-Vollanwendungsbereich dann vorliegen, wenn eine Stromerzeugungsanlage als Gemeinschaftsanlage iSd. § 24 MRG anzusehen wäre. Bisher gibt es von der Rechtsprechung zu Strom jedoch noch keine Entscheidung, die dies klarstellen würde.
Sollte eine Stromerzeugungsanlage künftig (z.B. bei Photovoltaikanlagen denkbar) als Gemeinschaftsanlage angesehen werden, gelten die unter Frage 1 erläuterten Bestimmungen (primär Nutzfläche; einvernehmliche Änderung möglich; Änderung zu verbrauchsabhängiger Abrechnung auch mit schriftlicher Vereinbarung zwischen Vermieter und zwei Drittel der Mieter des Hauses möglich).

Heizung, Warmwasser, Kälte

In diesem Fall ist primär zu überprüfen, ob das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz (HeizKG) zur Anwendung kommt oder nicht. Erst sekundär betrachtet man den Anwendungsbereich des MRG.

Anwendungsbereich des HeizKG: Befinden sich in dem Gebäude mehr als vier Objekte mit gemeinsamer Wärme-, Warmwasser- oder Kälteversorgung (z.B. Zentralheizung) und sind bereits Verbrauchsmesseinrichtungen vorhanden, so hat der Abgeber (i.d.R. der Vermieter) mindestens 55 % und höchstens 85 % der Energiekosten (bei Kälte mindestens 80 % der Energiekosten) nach Verbrauchsanteilen und den Rest nach der Nutzfläche aufzuteilen. Für die konkreten Prozentsätze bedarf es einer schriftlichen Vereinbarung zwischen Abgeber und Abnehmer (vgl. § 13 HeizKG).
Für den Fall, dass das HeizKG zur Anwendung kommt und noch keine Verbrauchsmesseinrichtungen vorhanden sind, kann jeder Abnehmer die Ausstattung mit Verbrauchsmesseinrichtungen verlangen, wenn jeder Abnehmer den Energieverbrauch beeinflussen kann und wenn dies im Vergleich zu den Kosten wirtschaftlich ist. Dieser Kosten-Nutzen-Vergleich ist von einem Ziviltechniker oder einem gerichtlich beeideten Sachverständigen für Gas-, Heiz- und Feuerungstechnik oder von einem einschlägigen
Ingenieurbüro zu erstellen. Der Antrag kann bei Gericht im Außerstreitverfahren gestellt werden.

Außerhalb des Anwendungsbereiches des HeizKG ist wiederum zwischen MRG-Vollanwendungsbereich einerseits und MRG-Teilanwendungsbereich, MRG-Vollausnahmebereich sowie Pachtverträgen andererseits zu unterscheiden.

MRG-Teilanwendungsbereich, MRG-Vollausnahmebereich, Untermietvertrag, Pacht: Vertragliche Vereinbarung zählt. Im Regelfall wird eine Messvorrichtung vorhanden sein und die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgen. Wenn diese nicht vorhanden ist, zählt die vertragliche Vereinbarung, die sich z.B. nach der Quadratmeterzahl richten kann. Ein Abweichen von der vertraglichen Vereinbarung ist nur einvernehmlich zwischen Bestandnehmer und Bestandgeber möglich. Sollte keine ausdrückliche vertragliche Regelung getroffen worden sein, muss im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine Regelung gefunden werden.

MRG-Vollanwendungsbereich (Hauptmietvertrag): Eine von allen Mietern gemeinsam nutzbare Wärmeversorgungsanlage gilt als Gemeinschaftsanlage, daher gelten die unter Frage 1 erläuterten Bestimmungen (primär Nutzfläche; einvernehmliche Änderung möglich; Änderung zu verbrauchsabhängiger Abrechnung auch mit schriftlicher Vereinbarung zwischen Vermieter und zwei Drittel der Mieter möglich).

3. Das neue vom Bestandgeber (Vermieter, Verpächter) vorgeschriebene Betriebskostenakonto ist so hoch. Kann der Bestandgeber plötzlich so hohe Betriebskosten verlangen?

Zur Beantwortung dieser Frage ist vorab zu klären, ob ein Miet- oder Pachtvertrag vorliegt sowie gegebenenfalls in welchem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) das gegenständliche Mietverhältnis fällt. Darüber hinaus macht es im Vollanwendungsbereich des MRG einen Unterschied, ob ein Haupt- oder Untermietvertrag vorliegt.

Tipp:  In diesem Ratgeber finden Sie in 5 Minuten völlig anonym heraus, in welchem Umfang das MRG auf Ihr konkretes Vertragsverhältnis zur Anwendung kommt.

• MRG-Teilanwendungsbereich, MRG-Vollausnahmebereich, Untermietvertrag, Pacht: Es gilt die vertragliche Regelung. Abweichungen von der vertraglichen Regelung sind nur einvernehmlich zwischen Bestandnehmer (Mieter, Pächter) und Bestandgeber (Vermieter, Verpächter) möglich.
  
  
• MRG-Vollanwendungsbereich (Hauptmietvertrag): Im Falle der in der Praxis am häufigsten vorkommenden Jahrespauschalverrechnung, darf der Vermieter zur Deckung der im Lauf des Jahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen („Betriebskostenpauschale“, „Betriebskostenakonto“).
  Der Teilbetrag ist vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen. Wenn sich die Betriebskosten erhöhen, darf die Akontozahlung im Vergleich zum Vorjahr ab dem ersten Zinstermin des Kalenderjahres um höchstens 10 % erhöht werden (vgl. § 21 MRG). Eine darüberhinausgehende Erhöhung würde eine Überschreitung des angemessenen Mietzinses darstellen. 

In jedem Anwendungsbereich ist jedoch zu beachten, dass ein nicht ausreichendes Betriebskostenakonto zu einer höheren Nachzahlung bei der Jahresabrechnung führt.

4. Liegt ein wichtiger Auflösungsgrund nach § 1117 ABGB vor und kann ich daher den Bestandvertrag vorzeitig beenden, wenn die Energiekosten exorbitant gestiegen sind?

Eine vorzeitige Auflösung des Bestandvertrags ist nur möglich, wenn ein wichtiger Auflösungsgrund vorliegt. Diese können entweder vertraglich vereinbart sein oder sich aus dem Gesetz (§ 1117 ABGB) ergeben oder einem im Gesetz genannten Auflösungsgrund gleichwertig sein. Ein gesetzlicher Auflösungsgrund liegt vor, wenn das Bestandobjekt für den vereinbarten Gebrauch untauglich geworden ist oder wenn ein beträchtlicher Teil des Bestandobjekts für längere Zeit dem Gebrauch entzogen oder unbrauchbar wird. Auch eine hohe Steigerung der Energiekosten wird daher nicht zu einem Auflösungsgrund führen.

Ein unbefristeter Bestandvertrag kann aber unter Einhaltung der vereinbarten oder der gesetzlichen Kündigungsfristen (3 Monate bei Mietverträgen, 6 Monate bei Pachtverträgen) und Kündigungstermine (jeweils das Quartalsende bei Mietverträgen, jeweils zum 30.06. bzw. 31.12. bei Pachtverträgen) ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Bei einem befristeten Bestandvertrag ist eine Kündigung nur bei Vorliegen einer entsprechenden Vereinbarung im Vertrag möglich. Sollte keine diesbezügliche Vereinbarung getroffen worden sein, gilt das oben zur vorzeitigen Auflösung gesagte.

Stand: 16.02.2024