Ablöse, Kaution und Investitions­ersatz

Unter einer Ablöse wird meist eine Vereinbarung verstanden, die den Mieter im Zusammenhang mit einem Mietvertragsabschluss verpflichtet, eine Zahlung an den Vermieter, den Vormieter oder eine dritte Person zu leisten.

Während es im Bereich des Teil- bzw. Nichtanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes (MRG) keine besonderen mietrechtlichen Regelungen für derartige Einmalzahlungen gibt, normiert das MRG im Vollanwendungsbereich die Nichtigkeit, teilweise sogar Strafbarkeit, einer Reihe von verbotenen Vereinbarungen.

Mietverträge, die aufgrund solcher unzulässiger Vereinbarungen zustande gekommen sind, sind prinzipiell nicht insgesamt nichtig; nichtig sind nur diese unzulässigen Vereinbarungen.

1. Ungültig und verboten sind

• Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, dass der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat.
  Entscheidend für die Beurteilung der Vereinbarung ist stets der wahre wirtschaftliche Hintergrund und nicht die Titulierung oder Konstruktion.

• Vereinbarungen, wonach der Mieter für den Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes dem Vermieter oder einem anderen etwas zu leisten hat (Ausnahmen dazu siehe unten). 

• Vereinbarungen, wonach für die Vermittlung einer Miete ein offenbar übermäßiges Entgelt zu leisten ist.
  In der Regel wird dies bei einem Überschreiten von mehr als dem dreifachen Bruttomietzins zuzüglich Umsatzsteuer angenommen werden können.

• Vereinbarungen, wonach von demjenigen, der Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Hause durchführt, dem Vermieter, dem Mieter oder einer dritten Person, die von einer dieser Personen bestimmt wurde, ein Entgelt für die Erteilung oder Vermittlung des Auftrages zur Vornahme der Arbeiten zu leisten ist.

• Vereinbarungen, wonach der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen lässt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen.

Weiters sieht das MRG eine zivilrechtliche Sanktion für die Entgegennahme verbotener Leistungen vor. Der Vermieter hat solche Leistungen ungeachtet allfälliger Rückforderungen in der Hauptmietzinsabrechnung des Jahres der Leistung als Einnahmen auszuweisen. Dadurch läuft der Vermieter Gefahr unter Umständen zweimal belastet zu werden.

Verwaltungsstrafe

Auf die genannten verbotenen Leistungen bezieht sich darüber hinaus auch ein Verwaltungsstraftatbestand. Strafbar macht sich hiernach derjenige, der eine dieser Leistungen für sich selbst oder einen anderen entgegennimmt oder sich eine solche Leistung versprechen lässt. Eine Verwaltungsübertretung begeht demnach auch derjenige der den Betrag annimmt und weiterleitet bzw. der an der Vereinbarung mitgewirkt hat, also auch z.B. der Vormieter, der Verwalter oder der Immobilienmakler. Für die Bestrafung zuständig ist die Bezirksverwaltungsbehörde.

Fahrlässigkeit reicht für die Verwirklichung des Straftatbestandes bereits aus. Wenn gleichzeitig eine mit strengerer Strafe bedrohte Handlung verwirklicht wird, z.B. Nötigung oder Betrug, kommt es zwar nicht zu einer Bestrafung nach dem verwaltungsstrafrechtlichen Tatbestand, dafür aber zu einer Verfolgung nach dem Strafgesetz.

Die Geldstrafe kann bis zu 15.000,00 Euro betragen; im Wiederholungsfall kann dieser Betrag um die Hälfte überschritten werden.

2. Zulässige Einmalzahlungen

Zulässige Einmalzahlungen im Vollanwendungsbereich des MRG für Geschäftsraummieten sind:

• Baukostenzuschüsse nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.
  
  
• Verzicht des Vermieters auf den Kündigungsgrund der Weitergabe gemäß § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG bei Abschluss des Mietvertrags, wenn ohne diesen Verzicht der Mietvertragsabschluss für den Mieter sinnlos gewesen wäre und der gezahlte Betrag den Hauptmietzins für 10 Jahre nicht übersteigt. Darüber hinaus muss der Betrag ausdrücklich als Entgelt für den Verzicht vereinbart worden sein.
  
  
• Beträge, die zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten des Vormieters gezahlt werden.
  Im Wesentlichen fallen unter den Begriff "Übersiedlungskosten“ die Transportkosten für das Mobiliar sowie die mit der Übersiedlung typischerweise verbundenen und tatsächlich angefallenen Nebenkosten (z.B. Stroman- und- abmeldungen).
  
  Bei Einmalzahlungen im Zusammenhang mit den Kosten einer Ersatzbeschaffung ist zu prüfen, ob dem weichenden Mieter die Kosten einer Ersatzbeschaffung auch tatsächlich zwangsläufig erwachsen sind. Ein Vorschuss auf Ersatzbeschaffungskosten ist nach der herrschenden Judikatur daher ebenso wenig zulässig, wie eine Zahlung, wenn der Altmieter z.B. aus beruflichen Gründen sein Mietobjekt ohnehin aufgeben muss.   
  
  
• Beträge, die der Mieter dem Vormieter zur Abgeltung des Zeitwerts von Investitionen sowie Einrichtungsgegenständen einschließlich der Aufwendungen für deren Verlegung und Einbau gezahlt hat.
  Dem Vormieter kann jedoch vom neuen Mieter prinzipiell jede äquivalente Gegenleistung ersetzt werden. Maßstab für die Berechnung ist der objektive Wert der überlassenen Gegenstände oder Investitionen, ausgehend von deren Wiederbeschaffungswert. 

Vorsicht:
Entspricht der objektive Wert der übernommenen Gegenstände nicht dem dafür geleisteten Entgelt, so liegt wiederum eine verbotene Ablöse vor.

• Mietzinsvorauszahlungen, die vereinbarungsgemäß für einen vorweg bestimmten oder bestimmbaren Zeitraum geleistet werden und anteilsmäßig zurückverlangt werden können, falls das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraumes enden sollte.

• Kautionen, die als Sicherstellung für Ansprüche des Vermieters (Mietzinse, Schadenersatzforderungen etc.) gewährt werden. Eine vereinbarte Kaution, die nicht bereits in Form eines Sparbuches übergeben wurde, hat der Vermieter auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen, und den Mieter auf sein Verlangen schriftlich zu informieren.
  
  Andere Arten der Kautionsveranlagung sind zulässig, diese müssen aber gewisse Bedingungen erfüllen:                                                                              

• gleich gute Verzinsung und gleich hohe Sicherheit wie Spareinlagen; 

• eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters; 

• Absonderungsmöglichkeit im Falle der Insolvenz des Vermieters.

Nach Ende des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit der Vermieter keine berechtigten Forderungen geltend macht. 

Im Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über den Vermieter, darf die Kaution nur für Ansprüche herangezogen werden, die im Zusammenhang mit dem Mitverhältnis stehen. Wird der Mietvertrag unmittelbar oder während des Insolvenzverfahrens beendet, kann der Mieter die Absonderung der Kaution fordern, soweit dem nicht berechtigte Forderungen des Vermieters entgegenstehen. Kautionen von bereits bestehenden Mietverträgen, die vor dem 1. April 2009 entgegengenommen wurden, mussten vom Vermieter bis 30. September 2009 in der vom Gesetz vorgesehenen Weise veranlagt werden.

Nur für Mietverhältnisse, auf die das MRG keine Anwendung findet, kann vertraglich anderes vereinbart werden. 

Über die zulässige Höhe der Kaution gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Als generelle Richtlinie wurde vom Obersten Gerichtshof ein Betrag bis zu sechs Bruttomonatsmieten genannt. Bei Nachweis eines außergewöhnlich hohen Sicherstellungsbedürfnisses kann jedoch auch mehr verlangt werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Kaution gegen das Ablöseverbot verstößt.

3. Investitionsersatz

Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses von Geschäftsräumen nur dann Kostenersatz zu leisten, wenn die vom Mieter getätigten Investitionen zu einem klaren und überwiegenden Vorteil des Vermieters geführt haben. Dabei ist auf eine vernünftige Bewertung nach der Verkehrsauffassung unter möglichster Berücksichtigung aller Interessen des Vermieters abzustellen. Der Anspruch ist einerseits mit der Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten begrenzt und andererseits mit dem Zeitwert der Investition zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.

Vorsicht:
Alle Ersatzansprüche müssen innerhalb von sechs Monaten nach Zurückstellung gerichtlich geltend gemacht werden.

Tipp:
Da die Geltendmachung eines Ersatzanspruches vertraglich abbedungen werden kann, ist bereits bei Vertragsabschluss besonderes Augenmerk auf eine derartige Klausel zu richten und gegebenenfalls vor Vertragsunterzeichnung abzuändern.

Stand: 01.02.2024