Hauptmiete oder Untermiete

Die Unterscheidung zwischen Hauptmiete und Untermiete insbesondere im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter in der Praxis von nicht unerheblicher Bedeutung, da sich je nach Rechtsverhältnis unterschiedliche Rechtsfolgen wie etwa im Bereich des Kündigungsschutzes oder im Fall der Unternehmensveräußerung ergeben können. Das MRG, welches primär den Rechtsschutz des Hauptmieters im Auge hat, sieht daher auch nur einige wenige Bestimmungen in Bezug auf die Rechtsstellung des Untermieters gegenüber dem Untervermieter vor.

Für Mietverhältnisse – ob Haupt- oder Untermietverhältnis – über Mietgegenstände, die dem MRG überhaupt nicht unterliegen, kommen die nicht zwingend geltenden – also durch Vereinbarung der Vertragsparteien jederzeit abänderbaren – bestandrechtlichen Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zur Anwendung. In diesen Fällen gilt weitestgehend Vertragsfreiheit. Vor allem (Unter-)Mieter können sich später nicht auf unter Umständen für sie günstigere Regelungen des MRG berufen, sondern orientiert sich die Lösung eines im Verlauf der Mietdauer aufgetretenen Problems ausschließlich danach, was vereinbart wurde bzw. soweit keine Vereinbarung getroffen wurde, nach den gesetzlichen Bestimmungen (insbesondere dem ABGB).

Tipp:
(Unter-)Mietverträge sollten grundsätzlich schriftlich geschlossen werden. Dies gilt aus obigem Grund umso mehr für so genannte ABGB-Mietverhältnisse. 

1. Hauptmiete

Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder Fruchtnießer der Liegenschaft, mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses oder bei Mietgegenständen, die im Wohnungseigentum stehen und das können durchaus auch Geschäftsräumlichkeiten sein, mit dem Wohnungseigentümer geschlossen wird. 

Vorsicht:

1. Wenn allerdings am Mietgegenstand Wohnungseigentum erst begründet werden soll, zwischen Wohnungseigentumswerber  und Mieter jedoch bereits über die Vermietung des Geschäftsraums eine Vereinbarung getroffen wird, dann kommt das Hauptmietverhältnis zunächst mit dem Liegenschaftseigentümer bzw. allen Miteigentümern der Liegenschaft zustande und  geht dessen/deren Rechtsstellung erst nach Wohnungseigentumsbegründung auf den Wohnungseigentümer, also den ursprünglichen Vermieter, über.

2. Wer ein Fruchtgenussrecht lediglich an dem zu vermietenden Geschäftsraum hat, kann keine Hauptmiete vermitteln.

Hauptmiete liegt nach dem MRG, wie schon vorhin erwähnt, auch vor, wenn mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses ein Hauptmietverhältnis geschlossen wird. Mit der Formulierung „Mieter eines ganzen Hauses“ ist allerdings nicht der Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses gemeint, sondern der Mieter eines „Zinshauses“. Dabei handelt es sich zweifellos um eine gesetzliche Besonderheit, wonach mit einem Hauptmieter neuerlich ein Hauptmietvertrag geschlossen werden kann und die für ein Hauptmietverhältnis maßgeblichen mietrechtlichen Bestimmungen Anwendung finden. 

Tipp:
Wenn Sie – in welcher Eigenschaft auch immer – Zweifel über die Art des Mietverhältnisses haben, dann wenden Sie sich unbedingt an einen Mietrechtsexperten (siehe untenstehende Telefonnummern).

2. Untermiete

Untermiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit einer Person geschlossen wird, die nicht zu dem oben dargestellten Personenkreis gehört. Die Vertragsparteien werden als Untervermieter und Untermieter bezeichnet. Wird übrigens das Benützungsrecht (Hauptmietverhältnis) des Untervermieters aufgelöst, so hat der Untervermieter den Untermieter hievon unverzüglich in Kenntnis zu setzen. 

Vorsicht:
Obwohl nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt, geht das Benützungsrecht des Untermieters mit Ende des Hauptmietverhältnisses unter!

Tipp: 
Prüfen Sie daher – bevor Sie ein Untermietverhältnis eingehen – die Bestimmungen über Dauer und Beendigung des Hauptmietvertrages. 

Vorsicht:
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist besonders darauf zu achten, dass:

• Untermietverbote im Hauptmietvertrag nur dann Rechtswirkung entfalten, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt, z.B.
    - gänzliche Untervermietung
    - Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung (jedenfalls dann, wenn der Untermietzins mehr als doppelt so hoch ist wie der Hauptmietzins)
  
• immer dann, wenn der Untermietzins den Hauptmietzins um mehr als 50 % übersteigt, der übersteigende Betrag vom Untermieter rückgefordert werden kann
  
• bei Veräußerung des in den untergemieteten Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens die bei einem Hauptmietverhältnis ex lege vorgesehenen Eintrittsrechte des Erwerbers – dort sogar gegen den Willen des „Haupt“-Vermieters – nicht gelten.

3. „Scheinuntermiete“

Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, dass beispielsweise ein Hauseigentümer mit einem Dritten einen Hauptmietvertrag nur zu dem Zwecke geschlossen hat, um damit die einem Hauptmieter zustehenden Rechte des MRG zu umgehen, so kann der Untermieter, mit dem der ein Untermietvertrag geschlossen wurde, die Anerkennung als Hauptmieter bei der zuständigen Schlichtungsstelle bzw. dem zuständigen Bezirksgericht beantragen.

Stand: 01.02.2024