Zinsminderung bei eingeschränkter Brauchbarkeit des Miet- und Pachtobjekts
Rechtsprechung zur Zinsminderung
Lesedauer: 17 Minuten
Achtung:
Dieses Infoblatt bezieht sich nicht auf Zinsminderungen im Zusammenhang mit Corona-Maßnahmen. Informationen dazu finden Sie unter Bestandzinszahlungen während Covid-19-Maßnahmen.
Weist ein Bestandobjekt (Miet- bzw. Pachtgegenstand) Mängel auf, die den vereinbarten Gebrauch beeinträchtigen, ist der Bestandnehmer (Mieter bzw. Pächter) zur Zinsminderung berechtigt. Liegt jedoch ein Verschulden des Bestandnehmers vor, so verliert dieser das Zinsminderungsrecht. Ebenso besteht kein Anspruch, wenn der Bestandnehmer in Kenntnis des Mangels den Vertrag ohne Vorbehalt abgeschlossen hat. Auch die vorbehaltlose Zahlung des Bestandzinses in Kenntnis des Mangels kann als konkludenter Verzicht gesehen werden und zum Anspruchsverlust führen.
Weiters muss beachtet werden, dass im Falle eines Pachtvertrags bereits im Vertrag (d.h. vorab) vom Pächter auf die Geltendmachung des Zinsminderungsrechtes verzichtet werden kann. Bei Mietverträgen ist ein Vorausverzicht nicht möglich.
Die Zinsminderung umfasst alle Zinsbestandteile, also auch die Betriebskosten. Das Ausmaß der Zinsminderung ist vom Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes abhängig. Darüber hinaus erfolgt die Ermittlung des Ausmaßes der Zinsminderung durch einen Vergleich des Bestandzinses, der ohne Mangel zu erzielen wäre, mit jenem Zins, der für das mangelhafte Bestandobjekt erzielt werden kann (relative Berechnungsmethode).
Vorgangsweise bei der Geltendmachung der Zinsminderung
In jedem Fall muss der Bestandnehmer dem Bestandgeber die Mängel am Bestandobjekt anzeigen. Zur Geltendmachung des Zinsminderungsanspruchs bestehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- Der Bestandnehmer teilt dem Bestandgeber vor der nächsten Zahlung des Zinses mit, dass er von seinem Zinsminderungsrecht auf Grund des vorliegenden Mangels Gebrauch machen wird und den vollen Bestandzins nur unter Vorbehalt der Rückforderung einzahlen wird. Das gibt ihm die Möglichkeit, den zu viel bezahlten Bestandzins im Nachhinein (gerichtlich) zurückzufordern.
- Der Bestandnehmer teilt dem Bestandgeber vor der nächsten Zahlung des Zinses mit, dass er von seinem Zinsminderungsrecht auf Grund des vorliegenden Mangels Gebrauch machen wird, reduziert den Bestandzins eigenständig in möglichst realistischer Höhe und zahlt nur den Restbetrag. In Bezug auf den zu bezahlenden Restbetrag sollte der Bestandnehmer dem Bestandgeber als Vorsichtsmaßnahme ebenso mitteilen, dass er auf Grund des vorliegenden Mangels den Restbetrag auch nur unter Vorbehalt der Rückforderung einzahlen wird. Das gibt ihm auch hier die Möglichkeit, einen trotz der vorgenommenen Reduktion noch immer zu viel bezahlten Bestandzins im Nachhinein (gerichtlich) zurückzufordern.Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) besteht für den Mieter die Möglichkeit, den gesamten geschuldeten Mietzins bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erster Instanz nachzuzahlen, wenn ihn am Mietzinsrückstand kein grobes Verschulden trifft. Die Kündigung ist dann aufzuheben, die Kosten des Verfahrens hat aber der Mieter zu tragen.
Bei dieser Variante besteht allerdings das Risiko, dass der Bestandgeber wegen (teilweise unberechtigter) Nichtzahlung des Bestandzinses die Kündigung ausspricht oder eine Räumungsklage einbringt.
Tipp:Die Möglichkeit der Nachzahlung besteht nicht bei Bestandverträgen, die nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen. Daher jedenfalls nicht bei Pachtverträgen!
Um den Vorwurf der schuldhaften Nichtzahlung zu entkräften, macht es Sinn, die angemessene Höhe der Bestandzinsminderung im Vorhinein durch ein privates Sachverständigengutachten klären zu lassen. Bitte beachten Sie, dass die Kosten für ein solches Gutachten vom Auftraggeber zu tragen sind und das Gericht bei der Beweiswürdigung nicht daran gebunden ist.
Auf Grundlage der derzeitigen Rechtsprechung (7 Ob 137/18z) ist davon auszugehen, dass der Rückforderungsanspruch eines unter Vorbehalt bezahlten Bestandzinses innerhalb von drei Jahren verjährt.
Tipp: Entsprechende Musterschreiben zur Geltendmachung der Zinsminderung finden Sie hier: Mietzinsminderung, Pachtzinsminderung.
Beispiele aus der Judikatur zu § 1096 ABGB
Achtung: Hierbei handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen der Gerichte! In den seltensten Fällen wird eine 100%-ige Zinsminderung möglich sein.
Für den Fall, dass die Minderung vom Gericht „nur dem Grunde nach anerkannt“ wurde, wurde das Verfahren in der Regel zur Ermittlung der konkreten Höhe der Zinsminderung an die Unterinstanz zurückverwiesen (u.a. da noch weitere Feststellungen zu treffen waren). Da die Entscheidung der Unterinstanz nicht veröffentlicht wurde, können keine konkreten Angaben zur Höhe der zugesprochenen Zinsminderung gemacht werden.
| Mängel | Minderung | Zusammenfassung | Fundstelle[1] |
|---|---|---|---|
| Abbruch des Nachbar-gebäudes | nur dem Grunde nach anerkannt | Der Abbruch eines an das Geschäftslokal angrenzenden Nachbargebäudes kann ein Zinsminderungsbegehren rechtfertigen, wenn durch den Abbruch die Nutzung des Bestandobjekts beeinträchtigt ist. | OGH 5 Ob 1072/92, MietSlg 44.160 (vgl. auch OGH 5 Ob 1077/92, MietSlg 44.344) |
| Bauarbeiten (1): Baugerüst | 50% (Kran + Vollein-rüstung), 25% (Bauaufzug + kleineres Gerüst) | Restaurant (Miete): Herabsetzung der Attraktivität eines im Bestandobjekt betriebenen Restaurants durch Gerüst an der Fassade sowie Kran beim Gebäude. Geschäftsschild war für Passanten nur teilweise vom gegenüberliegenden Gehsteig aus wahrnehmbar. Für die Dauer der Volleinrüstung und der Aufstellung des Krans ist von einer Mietzinsminderung im Ausmaß von 50 % auszugehen. Auch Aufstellung eines Bauaufzugs mit kleinerem Gerüst hatte noch eine gewisse abschreckende Wirkung auf Kunden des Lokals, weshalb eine Mietzinsminderung von (nur) 25 % gerechtfertigt war. | LGZ Wien 40 R 10/09f, MietSlg 61.163 |
| Bauarbeiten (2): Baulärm in Büro | 25% | Bürobetrieb (Miete): Der Bürobetrieb wurde durch Bauarbeiten beeinträchtigt: Lärmentwicklung durch Einsatz von Pressluft- und Elektrohämmer, Kompressoren, elektrischen Hammer, Schlagbohrmaschine, Betonmischfahrzeuge, Abtransport von Bauschutt. Dadurch klagten einige Mitarbeiter über Kopfschmerzen. Zeitweise war es nicht möglich, Telefongespräche zu führen. Der Bitte der Mieterin besonders lärmintensive Arbeiten zu unterbrechen bzw. zu verlegen, wurde bis auf ein einziges Mal entsprochen. | OGH 8 Ob 526/90 (vgl. auch LGZ Wien 41 R 71/92, MietSlg 44.164) |
| Bauarbeiten (3): Baulärm in Büro | 75% | Bürobetrieb in Unternehmens- bzw. Personalberatungsfirma: Infolge Lärmbeeinträchtigung durch Bauarbeiten war es kaum möglich zu telefonieren, Mitarbeiter konnten sich nur schreiend verständigen. Mit der eingeschränkten Möglichkeit, Telefonate zu führen, ist ein wesentlicher Teil der Bürotätigkeit jedes Unternehmens, insb. aber einer Unternehmens- und Personalberatungsfirma lahmgelegt. Daneben stellt starke Lärmbelästigung auch eine wesentliche Behinderung bei der Vornahme von Administrativtätigkeiten dar, die ebenfalls ein hohes Maß an Konzentration erfordern kann. | LGZ Wien 41 R 322/89, MietSlg 41.096 |
| Bauarbeiten (4): Baulärm in Büro | 70% | Büro (Miete): Intensive Bauarbeiten mit Baumaschinen und Presslufthämmern. Die Zinsminderung ist dabei nicht lediglich auf jene Tage hochzurechnen, an denen es tatsächlich zu Beeinträchtigungen gekommen ist, weil der Mieter im Vorhinein nie wissen konnte, ob und gegebenenfalls, wann es ein Aussetzen des Baulärms ermöglichen wird, Telefonate oder Besprechungen durchzuführen. Insofern ist die Unbrauchbarkeit des Büroobjektes über den ganzen Zeitraum der Bautätigkeit und nicht nur in den Momenten der tatsächlichen Lärmbelästigung gegeben. | LGZ Wien 39 R 399/99m, MietSlg 51.131 |
| Bauarbeiten (5): Groß-baustelle (U-Bahn-Bau) | 80% | Gastronomiebetrieb mit Gastgarten: U-Bahn-Bauarbeiten im Rahmen einer jahrelang betriebenen Großbaustelle (und damit einhergehende Staubbelastung, Lärmbelästigung) werden der Sphäre des Bestandgebers zugeordnet, der das Risiko für alle auf Zufällen beruhenden Umstände zu tragen hat. Gänzliche Mietzinsminderung stand nicht zu, da das Lokal weiterhin geöffnet hatte. | OGH 1 Ob 306/02k, MietSlg 55.141 |
| Bauarbeiten (6): Staub-belastung | 0,5% | Fitnessstudio (Miete): Bauarbeiten am Vorplatz führen zu vermehrter Staubbelastung in Fitnessstudio, in welchem intensive körperliche Betätigung erfolgen soll. Durch den Staub wird die Atemluft schon während des Tages spürbar beeinträchtigt. Dies konnte auch durch eine einmal tägliche Reinigung des Bestandobjekts nicht beseitigt werden. Anm.: Selbe Entscheidung wie „Leitungen: Warmwasserversorgung nicht gewährleistet, Dusche gesperrt“, „Feuchtigkeit (1): Wassereintritt in Geschäftsbereich“ und „Feuchtigkeit (2): Wassereintritt in Serverraum“. | LGZ Wien 38 R 305/14f, MietSlg 67.141 |
| Bauschäden: Pölzungs-maßnahmen wegen Rissen | 15% | Miete: Aufgrund von Bauschäden sind Pölzungsmaßnahmen erforderlich. Mietzinsminderung auch für die Zeit vor den Pölzungsmaßnahmen, da es bereits davor zu einer gewaltigen Rissbildung in den Räumen gekommen ist, die Fenster nur erschwert zu öffnen und die Räume teilweise einsturzgefährdet waren. Insbesondere hat ein seine Schutzpflicht verletzende und Pölzungsmaßnahmen nicht veranlassende Vermieter keinen Anspruch auf einen höheren monatlichen Mietzins als der seinen Schutzpflichten Nachkommende. | LGZ Wien 48 R 280/94, MietSlg 46.105 |
| Einkaufs-zentrum, Leerstand (1) | 0% | In Einkaufszentrum standen 6 von insgesamt 20 Geschäftslokale leer. | LGZ Graz 3 R 361/95, MietSlg 47.101 |
| Einkaufs-zentrum, Leerstand (2) | 0% | Bei einer vermieteten Gesamtfläche von 26.500 m² im Bauteil, bestehend aus 38 Geschäften waren im gegenständlichen Zeitraum keine Leerstehungen. Im gesamten Einkaufszentrum mit vermietbaren Flächen von insgesamt ca. 87.000 m² und ca. 200 Geschäften standen in diesem Zeitraum Flächen im Ausmaß von deutlich unter 1 % der Gesamtflächen des Einkaufszentrums leer. | LGZ Wien 38 R 147/13v, MietSlg 65.189 |
| Einkaufs-zentrum, Leerstand (3) | 50% | Bei einem Bestandvertrag über Geschäftsräumlichkeiten in einem Einkaufszentrum können umfangreiche Leerstehungen in diesem Einkaufszentrum Anlass für eine Mietzinsreduktion sein. | RS0114566 (OGH 6 Ob 59/00w; 1 Ob 113/02b; 6 Ob 18/05y; 5 Ob 257/05p; 3 Ob 98/08w) |
| Fehlende Genehmigung (1): Behördliche Genehmigung | 100% | Gastronomiebetrieb: Bestandobjekt eignet sich im derzeitigen Zustand nicht zum bedungenen Gebrauch (völlige Unbrauchbarkeit), da ohne die Durchführung baubehördlicher Maßnahmen (Installierung einer Toilettenanlage und Umgestaltung der Stiege) der Gastronomiebetrieb nicht einmal begonnen werden kann. | OGH 7 Ob 644/92, MietSlg 45.097 |
| Fehlende Genehmigung (2): Betriebs-anlagen-genehmigung | 0% | Mieter hat nie um Betriebsstättengenehmigung von Diskothek, Bar und Café angesucht. Die Benützung des Bestandobjekts war daher unmöglich. Anders als beim - vom Vermieter zu vertretenden - Fehlen baurechtlicher Genehmigungen kann ihm die Unbenützbarkeit des Bestandobjekts mangels Betriebsstättengenehmigung nicht angelastet werden und begründet daher kein Zinsminderungsrecht des Mieters. | OGH 9 Ob 43/98h, immolex 1998/170 |
| Fehlende Genehmigung (3): Betriebs-anlagen-genehmigung | 100% | Bestandobjekt ist mangels Betriebsanlagengenehmigung unbrauchbar. Keine Betriebsanlagengenehmigung, weil Fluchtweg nur in Zusammenarbeit mit dem Eigentümer des Nachbargrundstückes realisiert werden konnte (und dieser dem Voreigentümer lediglich eine mündliche Zusage gegeben hatte). Vermieter hätte die Gefahr, die behördlich vorgeschriebenen Fluchtwege nicht durchsetzen zu können, bei Vertragsabschluss bewusst sein müssen. Er wäre daher zu einem dementsprechenden Hinweis verpflichtet gewesen. | LGZ Wien 39 R 385/01h, MietSlg 54.138 |
| Fenster undicht | 50% für betroff-enen Raum, 25% für gesamtes Bestand-objekt | Aufgrund undichter Fenster war die Mieterin in der Zeit von Oktober bis März gezwungen, die EDV-Anlage anders zu positionieren und die Arbeitsplätze von den Fenstern zu entfernen. Dadurch konnten statt 6 Schreibtischen im Raum nur 3 in dessen mittleren Bereich platziert werden. | LGZ Wien 39 R 21/09s, MietSlg 61.159 |
| Feuchtigkeit (1): Wassereintritt in Geschäfts-bereich | 5% | Fitnessstudio (Miete): Wassereintritte in Fitnessbereich durch Niederschlagswasser von außen. Die Wasserflecken an Decken und Wänden haben geschäftsbeeinträchtigende Wirkung (Wohlbefinden der Kunden, Kundenfrequenz, Geschäftsgang sind betroffen). Durch Tropfen des Wassers von der Decke kam es zusätzlich zu einer erhöhten Unfallgefahr und damit einem erhöhten Haftungsrisiko der Mieterin. Der Mietzinsminderungsanspruch wird nicht stundenweise aufgerechnet. Vielmehr sind die Gesamtumstände zu berücksichtigen und eine Pauschalminderung vorzunehmen. Anm.: Selbe Entscheidung wie Bauarbeiten (6): Staubbelastung, „Leitungen: Warmwasserversorgung nicht gewährleistet, Dusche gesperrt“, und „Feuchtigkeit (2): Wassereintritt in Serverraum“. | LGZ Wien 38 R 305/14f, MietSlg 67.141 |
| Feuchtigkeit (2): Wassereintritt in Serverraum | 1% | Fitnessstudio (Miete): Feuchtigkeitseintritt und Wasserflecken im Serverraum eines Fitnessstudios durch Niederschlagswasser von außen. Dies führt zu einer erhöhten Luftfeuchtigkeit und dadurch zu einer Beeinträchtigung der Luftqualität, die sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung nachteilig auf elektronische Geräte auswirken kann. Anm.: Selbe Entscheidung wie „Bauarbeiten (6): Staubbelastung“, „Leitungen: Warmwasserversorgung nicht gewährleistet, Dusche gesperrt“, und „Feuchtigkeit (1): Wassereintritt in Geschäftsbereich“. | LGZ Wien 38 R 305/14f, MietSlg 67.141 |
| Feuchtigkeit, Hitze, Lärm | 30% | Ordination (Miete): In einer Ordination kam es aufgrund der Außenhautkonstruktion zu Feuchtigkeitseintritten. Lärm und nicht funktionierende Jalousien, die eine Überhitzung der Räumlichkeiten zur Folge hatten, führten zu einer Beeinträchtigung des Ordinationsbetriebs. Insgesamt war etwa ein Drittel der Räumlichkeiten betroffen. | OGH 6 Ob 195/16v, Zak 2017/129 |
| Konkurrenz-betrieb (1) | nur dem Grunde nach anerkannt | Dem Mieter steht Mietzinsminderung zu, wenn er aufgrund der Art des Betriebs, nach der Beschaffenheit des Gebäudes mit einer Ausschließlichkeit rechnen durfte. | LG Wien 45 R 64/68, MietSlg 20.141 |
| Konkurrenz-betrieb (2): Gesunkene Ertrags-fähigkeit | nur dem Grunde nach anerkannt | Würstelstand (Pacht): Pacht des Würstelstandes auf dem Gelände einer Universität. Neben dem Pachtgegenstand befanden sich im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine anderen Gastronomiebetriebe. 7 Monate nach Vertragsabschluss wurde neben dem verpachteten Würstelstand eine Cafeteria (Konkurrenzbetrieb) eröffnet, wodurch der Geschäftsumsatz des Würstelstandes stark beeinträchtigt wurde. Die gesunkene Ertragsfähigkeit des verpachteten Unternehmens nach Eröffnung eines Konkurrenzbetriebes berechtigt zu einer Minderung des Pachtzinses, da durch die Eröffnung der Cafeteria das Pachtobjekt weitgehend entwertet wurde. | OGH 8 Ob 502/95, MietSlg 47.097 |
| Konkurrenz-betrieb (3): Gesunkene Ertrags-fähigkeit | nur dem Grunde nach anerkannt | Gastronomiebetrieb (Pacht): Ein durch die entgegen vertraglichen Verpflichtungen des Bestandgebers erfolgte Eröffnung von Konkurrenzunternehmen im Einzugsbereich des Bestandobjekts (mit-)verursachter erheblicher Rückgang des Geschäftserfolges des Bestandnehmers rechtfertigt ein Zinsminderungs- bzw. In anderen Fällen trägt jedoch der Bestandnehmer grundsätzlich das Verwendungsrisiko und damit auch das Risiko, dass Dritte im Einzugsbereich seinen Geschäftserfolg beeinträchtigende Konkurrenzunternehmen eröffnen. Solche Erfolgseinbußen rechtfertigen (aufgrund des freien Wettbewerbs) keine Minderung des Bestandzinses, es sei denn, Vertragsinhalt wäre auch ein bestimmter Konkurrenzschutz, den der Bestandgeber übertreten hätte. | OGH 1 Ob 113/02b (verstärkter Senat), MietSlg 54.137 |
| Konkurrenz-betrieb (4): Gesunkene Ertrags-fähigkeit | 0% | Kaffeehaus (Pacht): Vorhersehbare Umsatzeinbußen durch die Ansiedlung weiterer Konkurrenzbetriebe in der Umgebung sind dem Unternehmerrisiko zuzurechnen und berechtigen daher - ohne besondere Gestaltung des Bestandvertrages - nicht zur Bestandzinsminderung im Sinne des § 1096 ABGB. Der Pächter eines Unternehmens (aber auch der Mieter eines Geschäftslokals, in dem er ein Unternehmen betreibt) trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko und damit auch das Risiko, dass Dritte im Einzugsbereich seinen Geschäftserfolg beeinträchtigende Konkurrenzunternehmen eröffnen. Solche Erfolgseinbußen rechtfertigen - da der freie Wettbewerb eines der wesentlichen Elemente des Unternehmerrisikos ist - keine Minderung des Bestandzinses. Im Vergleich zur Entscheidung „Konkurrenzbetrieb (2)“ (OGH 8 Ob 502/95) konnte in diesem Fall keine besondere Ausnahmesituation aufgezeigt werden, die die Verschiebung des Unternehmerrisikos auf den Verpächter indiziert hätte. Speziell im Innenstadtbereich sind Kaffeehausbetriebe keine Seltenheit, weshalb von Anfang an damit gerechnet werden muss, dass in der Umgebung noch andere Konkurrenzbetriebe entstehen werden. | OGH 9 Ob 54/04p, Rechtssatz RS0021288 |
| Konkurrenz-betrieb (5) | 20% (orientiert am Umsatz-rückgang) | Zeitschriftenhandel (Miete): Das angrenzende Bestandobjekt wurde vom selben Vermieter zum Betrieb einer Tabak-Trafik mit Zeitschriftenverkauf vermietet. Dies führte beim (ursprünglichen) Zeitschriftenhändler zu einem massiven Geschäftsrückgang. Grundsätzlich sind vorhersehbare Umsatzeinbußen durch die Ansiedelung weiterer Konkurrenzbetriebe in der Umgebung dem Unternehmerrisiko zuzurechnen und berechtigen daher (ohne besondere Gestaltung des Bestandvertrags) nicht zur Bestandzinsminderung im Sinne des § 1096 ABGB. Im vorliegenden Fall liegt aufgrund der Umstände eine besondere Ausnahmesituation vor, die eine Verschiebung des grundsätzlich vom Bestandnehmer zu tragenden Risikos auf den Bestandgeber rechtfertigt. | OGH 2 Ob 275/05p, Rechtssatz RS0119192, immolex 2006/87 |
| Leitung: Nicht-funktionieren der Stromzufuhr | 100% | Büro: Nichtfunktionieren der Stromzufuhr in Büroräumlichkeiten. | LGZ Graz 3 R 381/85, MietSlg 37.138 |
| Leitungen: Elektrische Anlage mangelhaft | 100% | Kaffeehaus (Miete): Geschäftslokal wurde mit einer (zunächst unentdeckten) mangelhaften elektrischen Anlage vermietet. Da eine gefahrlose Nutzung der elektrischen Anlage niemals möglich war, war das Bestandobjekt zum Betrieb eines Cafés nicht geeignet - dadurch ist die Pflicht des Mieters zur Tragung des Zinses gänzlich weggefallen. | LGZ Wien 41 R 243/06y, MietSlg 59.139 |
| Leitungen: Blei in Trinkwasser | idR maximal 25% | Lebensmittelhandel (Miete): Eine gesundheitsschädliche Bleikonzentration im Trinkwasser rechtfertigt eine Mietzinsreduktion, nicht nur in einer Wohnung, sondern auch einem Geschäftslokal. Die bloß geringfügige Überschreitung von Grenzwerten muss noch nicht zu einer Mietzinsreduktion führen; vielmehr ist dann im Einzelfall zu prüfen, ob tatsächlich über einen relevanten Zeitraum eine Gesundheitsgefahr besteht. | OGH 9 Ob 34/04x; 7 Ob 155/05b, Zak 2005/87 |
| Leitungen: Warmwasser-versorgung nicht gewährleistet, Dusche gesperrt | 3% | Fitnessstudio (Miete): Eine Herrendusche war nicht benutzbar. Im verbleibenden beschränkten Duschbereich war die Warmwasserversorgung nicht ordnungsgemäß gewährleistet. Anm.: Selbe Entscheidung wie Bauarbeiten (6): Staubbelastung, „Feuchtigkeit (1): Wassereintritt in Geschäftsbereich“ und „Feuchtigkeit (2): Wassereintritt in Serverraum“. | LGZ Wien 38 R 305/14f, MietSlg 67.141 |
| Lift (Ausfall) | 20% | Architekturbüro + Wohnung (Miete): Ausfall des Liftes. Wohnung, die auch als Architekturbüro genutzt wird, befindet sich im 5. Stock. Für den Lift ist ein Kostenanteil im Mietvertrag vereinbart worden. | OGH 1 Ob 235/17s, wobl 2018/94 |
| Lift (einge-schränkte Benützbarkeit) | 15% | Arztpraxis (Miete): Die Rollstuhltauglichkeit, welche vom Vermieter zugesichert wurde, war seit der Nachrüstung des Liftes mit Innentüren nur mehr eingeschränkt gegeben. Die Mietzinsminderung von 15% war laut OGH wegen des Imageverlusts und dem erhöhten Verwaltungsaufwand (Ordinationspersonal muss behinderte Patienten – ca. 10% der Patienten – auf die eingeschränkte Benutzbarkeit des Lifts mit einem Rollstuhl hinweisen) gerechtfertigt. | OGH 5 Ob 67/07z, Zak 2007/446 |
| Optische Beeinträch-tigung (1): Aussicht | nur dem Grund nach anerkannt | Kaffeehausbetrieb: Bei der Verpachtung von Räumlichkeiten zum Zweck eines Kaffeehausbetriebes kann die Beeinträchtigung der Aussicht aus den Räumlichkeiten sowie der Lichtverhältnisse bzw. der Helligkeit im Inneren der Räumlichkeiten ebenso wie eine Lärmbelästigung bei Unzumutbarkeit eine Störung des bedungenen Gebrauchs bilden. | LGZ Wien 38 R 92/08y, MietSlg 60.137 |
| Optische Beeinträch-tigung (2): Wassereintritt, Kondens-wasser | 5% | Optische Beeinträchtigung durch Wassertropfen am Boden (wegen Kondenswasser), durch Wassereintritt zum Teil verschmutzte Gitterdecke sowie Rohre, optische Beeinträchtigung durch auf der Gitterdecke aufgestellten zumindest 10 Eimer und anderen Auffangbecken. | LGZ Wien 39 R 355/06d, MietSlg 59.140 |
| Optische Beeinträch-tigung (3): Risse in Mauern | 0% | Lager (Miete): Ein Kellergewölbe mit unverkleideten Wänden würde als Lager für Installationsgegenstände angemietet. Setzungsrisse in den Mauern des Kellergewölbes rechtfertigen keine Zinsminderung. | OGH 1 Ob 175/14p, Zak 2015/134 |
| Parkplatz (1): Mitgemieteter Garagenplatz unbenützbar | 50% | Verringerte Benutzbarkeit eines gemieteten Garagenplatzes aufgrund Baumaßnahmen und das von der Vermieterin gebilligte Verstellen der Zufahrt. Anm.: Selbe Entscheidung wie „Toilette (2)“. | LGZ Wien 40 R 216/08y, MietSlg 61.158 |
| Parkplatz (2): Zufahrt verstellt | 0% | Verstellen der Zufahrt zum Bestandobjekt außerhalb der Hauptgeschäftszeiten des Gastgewerbebetriebs für kurze Zeit. Zum Bestandobjekt gehörten keine Parkplätze. | LGZ Graz 3 R 143/00x, MietSlg 52.143 |
| Raum-temperatur (1): Geminderte Heizleistung (18-20 Grad) | 30% | Gastronomiebetrieb (Miete): Lokal war in der Heizperiode nicht gänzlich unbeheizbar, es bestand lediglich eine geminderte Heizleistung (hier: 18 - 20 °C). Durchschnittliche Mietzinsminderung von 30 % für die Monate Oktober bis April ist angemessen, wobei in diesem Durchschnittssatz bereits berücksichtigt ist, dass die Auswirkungen der niedrigeren Raumtemperatur etwa im Jänner größer sind, als (beispielsweise) im April. | LGZ Wien 41 R 238/05m, MietSlg 58.117 |
| Raum-temperatur (2): Temperatur zwischen 17-19 Grad in den Winter-monaten + Luftzug | 8% (Temperatur) + 3% (Luftzug) | Nagelstudio (Miete): Geminderte Heizleistung in den Wintermonaten (Dezember bis Februar). Kunden haben allenfalls Jacken anbehalten, weil ihnen eine Temperatur von 17 bis 19 Grad als zu gering erschienen ist. Wegen des Luftzugs ebenfalls Minderung um 3%. | LGZ Wien 38 R 247/14a, MietSlg 67.142 |
| Raum-temperatur (3): Heiz-anlage fehlt | 100% | Gaszähler in Geschäftslokal wurde aus Sicherheitsgründen abmontiert, wodurch es an der Beheizbarkeit fehlte. Lokal wird auch in den Wintermonaten ständig von Verkaufspersonal und Kunden frequentiert. | OGH 6 Ob 94/98m, MietSlg 50.150 |
| Raum-temperatur (4): Zu hoch | 100% | Verwendung der Räumlichkeiten als Abgabe- und Umleitpostamt. In den gemieteten Räumlichkeiten herrschten aufgrund einer vom Heiz- und Boilerraum des Vermieters ausgehender Wärme so hohe Temperaturen, dass dadurch die Arbeitsfähigkeit der im Amt beschäftigten Personen nachteilig beeinflusst wird, es bei ihnen zu Kopfbeschwerden, Kreislaufstörungen und Schwindelanfällen kommt und sie nach 2 oder 3 Stunden Arbeit gezwungen sind, eine Pause einzuschalten und sich außer Haus zu erholen. Nicht einmal mittlere Brauchbarkeit gegeben. | OGH 8 Ob 610/86, MietSlg 39.112 |
| Raum-temperatur (5): Zu hoch | 0% | Büroräumlichkeiten (Miete): Räumlichkeiten im mit einer Fensterwand ausgestatteten Dachgeschoß wurden trotz Kenntnis des Fehlens eines Sonnenschutzes und einer Klimaanlage angemietet. Ein Mietzinsminderungsanspruch des Mieters ist nicht gerechtfertigt, da der Umstand der massiven Erwärmung der Dachgeschoßräumlichkeiten vorhersehbar war. Eine Zinsbefreiung bzw. Zinsminderung ist dann ausgeschlossen, wenn der Mieter in Kenntnis des angeblich mangelhaften Zustandes den Vertrag vorbehaltslos abschließt und diesen damit akzeptiert. | LGZ Wien 40 R 375/02x, MietSlg 55.147 |
| Schimmel (1), Feuchtigkeit | bis 100% | Schimmel nach Nässeeinwirkungen in Büroräumlichkeit. Durch Schimmelpilz befallene Aufenthaltsräume weisen keinen oder nur mehr einen geringen Bestandwert auf, sodass je nach Ausmaß des Schimmelbefalls eine Zinsminderung oder eine gänzliche Zinsbefreiung eintritt | LGZ Wien 39 R 78/05t, MietSlg 57.146 |
| Schimmel (2), Feuchtigkeit | 5% | Büroräumlichkeiten (Miete): Fallweiser Feuchtigkeitseintritt bei Regen und teilweise geringfügiger Schimmelbildung. Umsatzeinbußen durch Feuchtigkeitseintritt müssen vom Mieter bewiesen werden. | LGZ Wien 38 R 283/07k, MietSlg 60.135 |
| Schimmel (3), Nässeeintritt | nur dem Grunde nach anerkannt | Büroräumlichkeiten (Miete): Büroräumlichkeiten, in denen nach Nässeeinwirkung Schimmelbildung auftritt und von deren Wänden Malerei und Verputz abbröckeln, taugen nicht zur bestimmungsgemäßen Benützung. Mietzinsminderung steht zu. Bestandnehmer ist nur verpflichtet notwendige dem Bestandgeber obliegenden Ausbesserungen diesem anzuzeigen. | LGZ Wien 41 R 197/91, MietSlg 43.087 |
| Schimmel (4), Feuchtigkeit | gestaffelt von 20-90% | Imbissstube, Pizzeria (Miete): Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme im Gastraum, bei den Sanitäranlagen und im Gang. Dauer der Trocknungsarbeiten ca. 6 Monate. Auch nach Trocknung weiterhin Schimmelflecken, feuchte Wand und schimmelig-schwarz verfärbte Mauer (auf einer Höhe bis zu 15 cm) im Gang und weiterhin Feuchtigkeitsprobleme und Baumängel in den Sanitäranlagen. Gestaffelte Zinsminderung (von 90% zu Beginn der Trocknungsarbeiten bis hin zu 20% am Ende der Arbeiten) aufgrund des sich stetig verbessernden Zustands im Bestandobjekt. | LGZ Wien 38 R 279/14g, MietSlg 67.140 |
| Störungen (Entzug von Produktions-mitteln, Blockade von Telefon, Fax, Aufträgen) | nur dem Grunde nach anerkannt | Bronzewarenerzeugung, Ziselierung, Handel: Dem Mieter wurden für die Produktion unbedingt erforderlichen Modelle durch den Vermieter unberechtigt entzogen, sodass die Produktion nicht weitergeführt werden konnte. Das Recht auf Zinsminderung ist nicht auf Fälle beschränkt, in denen die Bestandsache selbst Mängel aufweist; es steht dem Bestandnehmer auch dann zu, wenn ihm ohne Beschädigung der Sache die vertragsgemäße Benützung erschwert oder gar unmöglich gemacht wird. Der Mieter hat auch im Falle von Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebs durch die Blockade von Telefonaten, Faxen, Aufträgen usw. einen Zinsminderungsanspruch. | OGH 3 Ob 54/97f, MietSlg 49.117 |
| Toilette (2): Kunden-WC unbenützbar | 15% | Eines der beiden im gemieteten Geschäftslokal vorhandenen WCs, das als Kunden-WC dient, ist nicht mehr sicher betretbar, weshalb das zweite WC, das ansonsten nur den Mitarbeitern der Mieterin zur Verfügung steht, auch von den Unternehmenskunden benützt wird. Anm.: Selbe Entscheidung wie „Parkplatz (1)“. | LGZ Wien 40 R 216/08y, MietSlg 61.158 |
| Umsatz (1): Fehlende Ertrags-fähigkeit | nur dem Grunde nach anerkannt | Tennisplatz inkl. Klubhaus und Buffet (Pacht): Auch die Ertragsfähigkeit eines Unternehmens kann Gegenstand einer Qualitätszusage sein, für die der Zusagende nach den besonderen Gewährleistungsbestimmungen des § 1096 ABGB einzustehen hat. | OGH 2 Ob 676/84, MietSlg 37.137 |
| Umsatz (2): Fehlende Umsatz-steigerung | 0% | Parkgarage, Vermietung von Teilflächen: Nichteintritt einer erwarteten Umsatzsteigerung führt nicht zur Zinsminderung. | OGH 4 Ob 614/88 |
| Umsatz (3): Konjunktur-bedingte Umsatz-reduktion | 0% | Eine durch Gesetzmäßigkeit des Marktes verursachte (konjunkturelle) Umsatzreduktion fällt in das Unternehmerrisiko eines Geschäftsraummieters und ist daher von ihm zu tragen. | OGH 1 Ob 108/97g, MietSlg 49.118 |
| Verschlech-terung der Geschäftslage | nur dem Grunde nach anerkannt | Miete: Beeinträchtigung der Geschäftslage durch steigende Kriminalität, vermehrten Aufenthalt von Jugendbanden, Drogenabhängigen und Obdachlosen. Die Verschlechterung der Geschäftslage findet im Mietzins ihren Niederschlag. | LGZ Wien 41 R 647/94, MietSlg 46.106 |
[1] Geschäftszahl des Urteils (z.B. LGZ Wien, 40 R 10/09f), mietrechtliche Entscheidungssammlung (z.B. MietSlg) oder Fachzeitschriften (z.B. immolex 1998/170).
Stand: 01.03.2024