Wertsicherung in Miet- und Pachtverträgen

Mit einer Wertsicherungsvereinbarung soll ein Ausgleich für die Inflation geschaffen werden.

Eine Erhöhung des Bestandzinses (Miet- und Pachtzinses) aufgrund der Wertsicherung ist jedenfalls nur möglich, wenn die Wertsicherung im Bestandvertrag entsprechend vereinbart wurde.

Welcher Index vereinbart und wie die Indexklausel formuliert wird, ist gesetzlich nicht geregelt. Üblicherweise wird in der Vereinbarung der von der Statistik Austria zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültige veröffentlichte aktuelle Verbraucherpreisindex (dzt. ist dies der Verbraucherpreisindex 2020) als Grundlage herangezogen. Häufig wird vertraglich geregelt, dass Indexschwankungen bis zu einer festgelegten Prozentzahl (z.B. 3 oder 5 %) unberücksichtigt bleiben. Enthält die im Bestandvertrag vereinbarte Wertsicherung keine gegenteilige Regelung, kann es – je nach Inflation und Vereinbarung – daher auch mehrmals im Jahr (bei besonders raschem Inflationsanstieg) zu einer Indexanpassung kommen.

Formulierungsvorschlag:

„Der vereinbarte Hauptmietzins/Untermietzins/Pachtzins wird auf den von der Statistik Austria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 2020 oder – sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden – einen an seine Stelle tretenden Index wertbezogen.

Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die für den Monat … (z.B. „Monat des Vertragsabschlusses“) errechnete endgültig verlautbarte Indexzahl. Indexschwankungen bis einschließlich 3 % / 5 % / … % bleiben jeweils unberücksichtigt. Bei Überschreiten nach oben oder unten wird aber die gesamte Veränderung voll berücksichtigt. Alle Veränderungsraten sind auf eine Dezimalstelle zu berechnen.

Die Indexzahl, die zur Überschreitung nach oben oder unten geführt hat, bildet jeweils die neue Ausgangsgrundlage für die Errechnung der weiteren Überschreitungen.

Die Nichtgeltendmachung der Erhöhung des Hauptmietzinses/Untermietzinses/Pachtzinses auf Grund der Wertsicherung sowie die Nichteinhebung von Erhöhungsbeträgen gilt unabhängig von deren Dauer nicht als Verzicht auf die Wertsicherung des Hauptmietzinses/Untermietzinses/Pachtzinses.“

In Bezug auf die Erhöhungsmodalitäten ist zwischen Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) einerseits und MRG-Teilanwendungs- bzw. Vollausnahmebereich sowie Pachtverträgen andererseits zu unterscheiden. Darüber hinaus macht es im Vollanwendungsbereich des MRG einen Unterschied, ob ein Haupt- oder Untermietvertrag vorliegt. 

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Wertsicherungsvereinbarungen im MRG-Teilanwendungsbereich, MRG-Vollausnahmebereich, bei der Pacht und bei Untermietverträgen

Es gibt keine gesetzlichen Rahmenbedingungen und keine zwingenden Formvorschriften für die Indexerhöhung, es zählt die vertragliche Vereinbarung. Eine rückwirkende Geltendmachung der wertsicherungsbedingten Bestandzinserhöhung ist innerhalb der zivilrechtlichen Verjährungsfrist von 3 Jahren zulässig. 

Wertsicherungsvereinbarungen in einem Hauptmietvertrag im MRG-Vollanwendungsbereich

Im Vollanwendungsbereich des MRG kann eine Indexanpassung aufgrund der gesetzlich zwingenden Vorgaben nie rückwirkend, sondern immer nur für die Zukunft verlangt werden, und zwar nur auf Grund eines zumindest 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin (üblicherweise der 5. eines Monats, es kann aber auch ein anderer Tag vereinbart sein) dem Mieter zugegangenen schriftlichen Erhöhungsbegehren des Vermieters. Dieses Erhöhungsbegehren darf außerdem erst nach Wirksamwerden der Indexveränderung erfolgen. 

Bis zum Inkrafttreten des 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz („3. MILG“) am 31.12.2023 gab es hinsichtlich des „Wirksamwerden der Indexveränderung“ eine gesetzliche Definition, die das mietrechtliche Wirksamwerden mit dem auf die endgültige Verlautbarung übernächsten Monatsersten festgelegt hat. Seit dem 3. MILG ist diese Legaldefinition entfallen. Zu welchem Zeitpunkt das Wirksamwerden der Indexveränderung nunmehr erfolgen soll, ist derzeit ungeklärt und wird letztendlich von der Rechtsprechung zu lösen sein. Vor dem Hintergrund der derzeit herrschenden Rechtsunsicherheit wäre eine vorsichtige Vorgehensweise, im Falle einer Indexanpassung auch weiterhin den übernächsten Monatsersten abzuwarten und erst anschließend das schriftliche Erhöhungsbegehren an den Mieter zu richten. 

Beispiel (anhand der oben beschriebenen vorsichtigen Vorgehensweise):

Im Mietvertrag wurde eine Wertsicherungsklausel mit Schwellenwert 5% vereinbart. Der Zinstermin ist jeweils der 5. eines Monats. Die 5% Schwelle wird durch die Indexzahl des VPI für den Monat April überschritten.

Der Indexwert für April wird erst in der Mitte des Folgemonats Mai als vorläufiger Indexwert und erst Mitte Juni als endgültiger Wert durch die Statistik Austria verlautbart.
Das mietrechtliche Wirksamwerden ist der auf die (endgültige) Verlautbarung folgende übernächste Monatserste, sohin der 1. August.

Das Erhöhungsschreiben muss nach Wirksamkeit, aber 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin, ergehen.

Die Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Schwellenwertüberschreitung durch den April-Index kann daher erst ab September erfolgen.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, dann ist der Ausgangswert für eine neuerliche Anhebung der April-Indexwert.

Langt das Schriftstück später als 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin beim Mieter ein, so wird die Erhöhung des Hauptmietzinses erst zum übernächsten Zinstermin wirksam.

Wenn das Schreiben mit einem Datum vor dem mietrechtlichen Wirksamwerden datiert wird oder dem Mieter vor diesem Datum zugeht, entfaltet es überhaupt keine Rechtswirkungen. Der Mieter muss in diesem Fall weder zum folgenden noch zu einem späteren Termin den erhöhten Betrag bezahlen.

Eine Wertsicherungsvereinbarung ist in dem Ausmaß unzulässig und unwirksam, in dem der wertgesicherte Hauptmietzins, den im Falle der Neuvermietung zulässigen angemessenen Hauptmietzins überschreitet.

Tipp:

Entsprechende Musterschreiben zur Geltendmachung der Mietzinsanhebung aufgrund einer Indexänderung finden Sie hier:          

• Mietzinsanhebung aufgrund einer Indexänderung im Vollanwendungsbereich des MRG,
• Mietzinsanhebung aufgrund einer Indexänderung im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des MRG.

Stand: 17.07.2024