Beendigung: Kündigung von Pacht­­ver­trägen und von Mietver­trägen im Voll­ausnahme­bereich des Mietrechts­gesetzes (MRG)

Allgemeines

Bei der Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrages ist zunächst anhand des Vertrages zu prüfen, ob eine Kündigung rechtlich überhaupt möglich ist. Wurde beispielsweise ein Vertrag befristet für eine bestimmte Dauer abgeschlossen, sind beide Vertragsparteien an diese vereinbarte Laufzeit gebunden. Der Bestandvertrag kann in diesem Fall nur einvernehmlich oder wegen Untergang der Bestandsache oder vorzeitig wegen Nichtzahlung des Bestandzinses, erheblich nachteiligem Gebrauch oder Unbrauchbarkeit der Bestandsache aufgelöst werden. Eine Kündigung trotz einer Befristung kann nur dann ausgesprochen werden, wenn in dem Vertrag der kündigenden Partei oder beiden Vertragsparteien ein vorzeitiges Kündigungsrecht auch während der vereinbarten Dauer eingeräumt wurde.

Weiters ist zu beachten, ob von der Partei, die kündigen will, ein Kündigungsverzicht abgegeben wurde. Ist der Zeitraum, für den der Kündigungsverzicht vereinbart wurde, noch nicht abgelaufen, ist die Auflösung des Vertrages nur aus den oben genannten Gründen möglich. 

Kündigungstermin und Kündigungsfrist

In der Praxis besteht oft Unsicherheit über die Bedeutung der Begriffe „Kündigungstermin“ und „Kündigungsfrist“. Unter Kündigungstermin wird der Zeitpunkt verstanden, an dem das Miet- oder Pachtverhältnis nach dem Willen des Kündigenden enden soll. Kündigungsfrist ist jene Zeitspanne, die zwischen Zustellung der Kündigung und Kündigungs-( Endigungs-)termin liegen muss. Es gibt sowohl vertraglich vereinbarte als auch gesetzliche Kündigungstermine und Kündigungsfristen. Die im einzelnen Miet- oder Pachtvertrag von den Parteien vereinbarten Kündigungstermine- und fristen gehen den gesetzlichen vor.

Kündigung durch Eigentümergemeinschaft oder mehrere Mieter bzw. Pächter

Steht das Bestandobjekt im Miteigentum mehrerer Personen, ist grundsätzlich der Verwalter (im Rahmen seiner Befugnis zur Erledigung von Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung) oder die Mehrheit der Miteigentümer berechtigt, die Kündigung auszusprechen. Wurde das zu kündigende Objekt durch eine entsprechende Benützungsvereinbarung ausschließlich einem Miteigentümer zur Vermietung bzw. Verpachtung überlassen, ist dieser auch alleine zur Kündigung legitimiert. Soll umgekehrt eine Kündigung gegenüber einer Miteigentümerschaft ausgesprochen werden, muss dies allen Miteigentümern gegenüber getan werden oder eventuell zu Handen eines Bevollmächtigten.

Haben mehrere Mieter bzw. Pächter gemeinsam ein Objekt gemietet bzw. gepachtet, können sie nur alle gemeinsam kündigen oder gekündigt werden.

Kündigung von Pachtverträgen

Pachtverträge können, wenn im Vertrag nichts Gegenteiliges vereinbart worden ist, an sich formlos aufgekündigt werden. Aus Beweisgründen ist aber eine schriftliche Kündigung per „Einschreiben“ oder gegen Übernahmebestätigung zu empfehlen. Kündigungstermin und Kündigungsfrist richten sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Vertrag. Fehlt eine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung, gilt die gesetzliche Regelung: Pachtverträge können jeweils zum 30.6. oder 31.12. mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden.

Bei landwirtschaftlichen oder gärtnerisch genutzten Pachtbetrieben ist die Kündigung zum 31.3. oder 30.11. unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist auszusprechen. Für forstwirtschaftliche Betriebe gilt 1 Jahr Kündigungsfrist mit Kündigungstermin 30.11.

Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein. Die Zeit des Postlaufes ist also zu berücksichtigen. 

Beispiel:
Ein Pächter will seinen Pachtvertrag beenden. Laut Pachtvertrag kann jede Vertragspartei jeweils zum Ende eines Kalenderhalbjahres mit 6-monatiger Kündigungsfrist kündigen. Um den Vertrag rechtswirksam mit 31.12. zu beenden, muss die Kündigungserklärung bis spätestens 30.6. dem Verpächter zugegangen sein. Will der Pächter den Vertrag hingegen mit Wirkung 30.6. beenden, muss das Kündigungsschreiben bis spätestens 31.12. beim Verpächter eingelangt sein.

Kündigung von Geschäftsraummietverträgen, die NICHT dem Mietrechtsgesetz unterliegen sowie von Freiflächen

Mietverträge über Freiflächen (z.B. Lagerplatz) sowie bestimmte Mietverträge zu Geschäftszwecken können, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, formlos aufgekündigt werden. Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Kündigung per Einschreiben oder gegen Übernahmebestätigung zu empfehlen.

Zu den Geschäftsraummietverträgen, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, und daher formlos aufgekündigt werden können, zählen

• Verträge über Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes von Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions-, Lagerhausunternehmen oder eines Heimes vermietet werden,

• Mietverträge über Geschäftsräume mit einer maximalen Laufzeit von 6 Monaten sowie

• Mietverträge über Objekte in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten.

Kündigungstermin und Kündigungsfrist richten sich grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung. Fehlt im Mietvertrag eine diesbezügliche Regelung, kommen die gesetzlichen Kündigungstermine und die Kündigungsfrist zur Anwendung:

Geschäftsraummietverträge können demnach zum Ende eines jeden Kalenderquartals (31.3, 30.6., 30.9., 31.12.) unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden. 

Musterschreiben zum Download:

Stand: 01.02.2024