Erhaltung, Instand­haltung und Wartung im Voll­anwendungs­bereich des Mietrechts­gesetzes (MRG)

Die Begriffe „Erhaltung“, „Instandhaltung“ und „Wartung“ werden gesetzlich nicht näher definiert. Die folgenden Definitionen entstammen der Rechtsprechung und Literatur¹ und sollen dem besseren Verständnis dienen. 

• Erhaltung setzt einen Mangel (im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, Einschränkung der Funktionsfähigkeit bzw. Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit) voraus. Die Erhaltung im brauchbaren Zustand fällt grundsätzlich in den Pflichtenkreis des Bestandgebers (Vermieter oder Verpächter).
• Instandhaltung beschreibt die Mängelbeseitigungspflichten des Bestandnehmers (Mieter oder Pächter). Diese ist gegenüber den Erhaltungspflichten des Vermieters stets untergeordnet.
  • Bagatellreparaturen liegen vor, wenn die Tätigkeit weder eine spezielle Ausbildung noch die umfassende Kenntnis einschlägiger Vorschriften und/oder besondere Fertigkeiten erfordert oder wenn sie von einem durchschnittlichen Bestandnehmer mit durchschnittlichen Kenntnissen und Fertigkeiten selbst vorgenommen werden kann und der Aufwand an Zeit, Kosten und Mühe nur gering ist.
• Unter Wartung sind regelmäßige Maßnahmen zu verstehen, die die Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Zustandes gewährleisten, z.B. Pflege, Service, Reinigung, Justierung und Prüfung auf Funktionstüchtigkeit in angemessenen Abständen. Eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit liegt im Falle einer Wartung (noch) nicht vor. 
  

Hinsichtlich der Bestimmungen zu Erhaltung, Instandhaltung und Wartung ist zu berücksichtigen, ob das Bestandverhältnis (Miet- oder Pachtvertrag) dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze unterliegt oder nicht. Während das Mietrechtsgesetz im Vollanwendungsbereich zwingende Regelungen in Bezug auf Erhaltung und Instandhaltung vorsieht, sind die Bestimmungen außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs dispositiv.

Das MRG differenziert im Vollanwendungsbereich des MRG zwischen Erhaltungspflichten des Vermieters (§ 3 MRG), Instandhaltungs- und Wartungspflichten des Mieters (§ 8 MRG) und lässt Fälle über, die weder Vermieter noch Mieterpflicht sind (sog. „Graubereich“).

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetz (ABGB) sieht zwar eine eigene Bestimmung zur Erhaltungs-, Instandhaltungs- und Wartungspflicht vor (§ 1096 ABGB), die keinen „Graubereich“ offenlässt, sie kommt aber nicht zur Anwendung, weil für Mietverträge im Vollanwendungsbereich ausschließlich das MRG gilt.

1. Erhaltung 

Gesetzliche Regelung

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden.  

Die Rechtsprechung spricht in diesem Zusammenhang von einem „dynamischen“ und „elastischen“ Erhaltungsbegriff unter Berücksichtigung der Entwicklung der Bautechnik und der zeitgemäßen und örtlichen Komfortvorstellung. Das kann zum Beispiel dazu führen, dass bei Mangelhaftigkeit der Fenster diese nicht gegen gleichartige, sondern gegen neue, dem zeitgemäßen technischen Standard entsprechende, getauscht werden müssen. 

Zur Erhaltung gehören ausschließlich:

• Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (z.B. Dach, Fassade, Stiegenhaus, Außentüren samt Türstock, Außenfenster samt Fensterstock, Außenputz) erforderlich sind
• Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind, soweit es sich handelt um 
  • die Behebung von ernsten Schäden des Hauses (z.B. Feuchtigkeitsschäden, Schäden an Kaminen, Rohrbruch)
  • die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung (z.B. gefährliche Elektroinstallationen, verbleites Trinkwasser, gefährliche Baustoffe wie Asbest oder Formaldehyd, erhebliche Schimmelbildung mit Belastung der Raumluft),
  • Arbeiten, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben
• Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Gemeinschaftsanlagen erforderlich sind (z.B. zentrale Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzüge, Waschküchen) 
• Neueinführungen oder Umgestaltungen kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtung (z.B. Kanalanschluss, Wasserleitungsanschluss) 
• energiesparende Maßnahmen (z.B. Umstellung von Gas oder Heizöl auf Fernwärme, Isolierungen des Hauses)
• Installation und Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen für die Verbrauchsermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten, sofern entsprechende Vereinbarungen vorliegen.
• Arbeiten, die zur Erhaltung von vermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen vermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind (z.B.: Thermen, Öfen, Boiler, Durchlauferhitzer, Heizstrahler).

Nach geltender Rechtsprechung regelt das MRG die oben angeführten Erhaltungspflichten des Vermieters abschließend. Den Mieter treffen nach MRG überhaupt keine gesetzlichen Erhaltungspflichten. Da zudem hinsichtlich der Erhaltung § 1096 ABGB keine Anwendung findet, bleibt somit ein sog. „Graubereich“ über, wo weder der Vermieter noch der Mieter erhaltungspflichtig ist. Den Mieter treffen aber gewisse Instandhaltungs- und Wartungspflichten (siehe unten). 

Vertragliche Regelung
Die gesetzlich geregelten Erhaltungspflichten des Vermieters sind zwingendes Recht, eine vertragliche Überwälzung auf den Mieter ist daher jedenfalls unzulässig.

Der Graubereich ist durch die 2015 eingeführte gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstiger Wärmebereitungsgeräten (siehe oben) zwar nicht gänzlich beseitigt, wohl aber stark reduziert.

Nach wie vor fällt z.B. die Erhaltung mitvermieteter Küchengeräte (Kühlschrank, Herd, Geschirrspüler), sanitärer Einrichtungen, oder Klimaanlagen in den Graubereich.

Die generelle Überbindung von Erhaltungspflichten im Graubereich auf den Mieter in Form von vorformulierten Vertragstexten ist nach Judikatur des OGH unzulässig.

Ob die Überbindung bloß einzelner konkretisierter Erhaltungspflichten im „Graubereich“ zulässig ist, ist strittig. 

Duldungspflicht und Entschädigungsanspruch des Mieters
Der Mieter hat die Durchführung der dem Vermieter obliegenden Erhaltungsarbeiten zu dulden. Dazu gehört das Recht des Vermieters den Mietgegenstand zu betreten und gegebenenfalls diesen vorübergehend zu benützen. Unter besonderen Umständen kann der Vermieter den Mietgegenstand sogar verändern. Dabei sind die Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen. Die Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen hat unter möglichster Schonung des Mietrechts zu erfolgen. Für wesentliche Beeinträchtigungen ist der Mieter angemessen zu entschädigen.

2. Instandhaltung und Wartung

Gesetzliche Regelung

Nach den Bestimmungen des MRG ist der Mieter verpflichtet, den Mietgegenstand und die für diese bestimmten Einrichtungen, wie insbesondere Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitäre Anlagen so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.

Beispiele:

• Desinfektionsmaßnahmen gegen oberflächliche, nicht gesundheitsgefährdende Schimmelbildung
• Wartung und Instandhaltung der elektrischen Anlage, sofern von der Anlage keine Gefährdung für Leben und Gesundheit ausgeht.
• Wartung der rinnenden WC Spülung, sofern durch das austretende Wasser keine Substanzgefährdung zu erwarten ist.
• Wartung und Instandhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasser- und sonstigen Wärmebereitungsgeräten

Diese Instandhaltungspflicht findet allerdings dort ihre Grenze, wo es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt. In diesen Fällen liegen zwingend dem Vermieter obliegende Erhaltungspflichten vor (siehe oben). 

Ist eine Behebung von ernsten Schäden des Hauses erforderlich, ist der Mieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen.  

Nicht ausdrücklich im MRG geregelt ist der Bereich, wo es um die Erhaltung/Instandhaltung, allenfalls auch Erneuerung von Einrichtungen geht, aus deren Schadhaftigkeit weder dem Vermieter noch anderen Mietern ein Nachteil erwächst und deren Mangel auch nicht als ernster Schaden des Hauses oder als erhebliche Gesundheitsgefährdung zu werten ist (sog. „Graubereich“).  

Vertragliche Vereinbarung

Vertragliche Vereinbarungen, wonach der Mieter im „Graubereich“ generell verpflichtet ist, Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten durchzuführen, sind nach Judikatur des OGH unzulässig. 

Ob die Überbindung bloß einzelner konkretisierter Wartungs- und Instandhaltungspflichten im Graubereich zulässig ist, ist strittig.

3. Zinsminderungsrecht

Weist ein Mietgegenstand Mängel auf, die den vereinbarten Gebrauch beeinträchtigen, ist der Mieter zur Zinsminderung berechtigt. Der in § 1096 ABGB geregelte Mietzinsminderungsanspruch des Mieters einer unbeweglichen Sache gilt auch im Vollanwendungsbereich des MRG und ist zwingendes Recht. Vertragliche Vereinbarungen, wonach der Mieter teilweise oder gar zur Gänze auf sein Zinsminderungsrecht verzichtet, sind daher unzulässig.

¹ Begriffsdefinition insbesondere nach Kothbauer, Mietrecht Österreich. Praxishandbuch (2021), Rz 1261 f und Kothbauer, Nochmals zu den Wärmebereitungsgeräten: Wartungsfragen, immolex 2014, 32. 

Stand: 22.02.2024