Kärntner Wohnungsmarkt im Wandel: Bauboom flacht ab, Preise steigen weiter

Die Neubauleistung in Österreich ist seit Jahren rückläufig - immer weniger Wohnungen werden fertiggestellt. Für Kärnten liegen nun die endgültigen Zahlen für das Jahr 2023 vor: Insgesamt ist die Bautätigkeit im Vergleich zu 2022 leicht gestiegen, auch heuer werden wieder rund 2.000 neue Wohneinheiten erwartet, wobei der Schwerpunkt mit 70 % auf Eigentumswohnungen liegt. 2025 droht allerdings der Einbruch: Ein deutlicher Rückgang um 60 % auf nur noch 800 Einheiten wird prognostiziert. Dieser Trend setzt sich zumindest bis 2026 fort. Diese Daten stammen aus dem 1. Österreichischen Neubaubericht, den die Experten von „Exploreal“ im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WKO sowohl für Gesamtösterreich als auch für die einzelnen Bundesländer erhoben haben. „Damit können wir als Fachverband unseren Mitgliedern und den Konsumenten wichtige Prognosen für die Zukunft vorlegen“, betonte Paul Perkonig, Obmann der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Kärnten, bei der heutigen Pressekonferenz. 

Besonders besorgniserregend ist die Entwicklung im gewerblichen Wohnbau. Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten, verschärfte Kreditrichtlinien, steigende Grundstückspreise und langwierige Widmungsverfahren sind nur einige Gründe für den aktuellen Rückgang der Bautätigkeit. Perkonig: „Nach Rekordjahren in der Neubautätigkeit entwickeln sich die Preise marktkonform. Die in der Vergangenheit schwächere Nachfrage nach Wohneigentum wird derzeit durch steigende Löhne und Gehälter sowie die Abschaffung der Grunderwerbssteuer angekurbelt. Viele wollen mit dem Kauf noch warten, weil sie glauben, dass die Preise sinken werden. Das ist ein Irrglaube.“

Status quo in Kärnten: Große regionale Unterschiede

ie die Zahlen und die Entwicklungen im Detail aussehen, das präsentierten Alexander Bosak und Matthias Grosse von „Exploreal“: „Der Wohnungsmarkt in Kärnten ist durch einen hohen Anteil an neu errichteten Eigentumswohnungen geprägt. Die Bautätigkeit war 2022 mit rund 2.400 fertiggestellten Wohneinheiten sehr hoch und bleibt auch 2024 auf hohem Niveau (rund 2.000 Einheiten). Die Fertigstellungsquote liegt mit 3,08 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner und Jahr zwar unter dem Bundesdurchschnitt, deckt aber den demografischen Bedarf.“ Dagegen sind geförderte Mietwohnungen vergleichsweise selten. Regionale Unterschiede sind erkennbar: Im Zentralraum, wo die Bevölkerung wächst, ist die Bautätigkeit besonders hoch. Klagenfurt und Villach weisen überdurchschnittliche Fertigstellungsraten auf.

Grosse: „Das durchschnittliche Kärntner Projekt umfasst 24 Wohneinheiten (ein Plus von 3 % gegenüber 2022) und ist im Vergleich zur Landeshauptstadt Klagenfurt mit 47 Wohneinheiten pro Projekt deutlich kleiner.“ Die durchschnittliche Wohnnutzfläche ist mit rund 73 m² etwas kleiner als in der Landeshauptstadt (ø rund 74 m² Wohnnutzfläche) und ist seit 2022 um 3,4 m² gesunken.

Gewerbliche versus gemeinnützige Bauträger

er Kärntner Wohnungsmarkt ist durch eine klare Dominanz der gewerblichen Bauträger gekennzeichnet. Sie errichten 79 % der neuen Wohneinheiten und tragen damit wesentlich zur Deckung der Wohnungsnachfrage bei. Bosak: „Bei den Eigentumswohnungen liegt ihr Anteil mit 60 % in diesem Bereich sogar noch höher. Demgegenüber spielen die gemeinnützigen Bauträger mit 21 % am Gesamtmarkt eine deutlich geringere Rolle. Ihr Schwerpunkt liegt eindeutig im Bereich der geförderten Mietwohnungen, die heuer allerdings nur 13 % aller Fertigstellungen ausmachen.“

Regionale Unterschiede

ie höchste Bautätigkeit findet in den Bezirken Klagenfurt (Stadt) und Villach (Stadt) statt. Grosse: „Bezogen auf die Einwohnerzahl werden in Villach mit über sechs Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner die meisten neuen Wohnungen errichtet. An zweiter Stelle liegt Klagenfurt (Stadt), mit knapp unter sechs und an dritter Stelle Klagenfurt Land mit 3,5 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner:innen.“ Die Preise für Bauträgerwohnungen sind in den letzten zwei Jahren um 1,4 % auf rund 398.000 Euro gestiegen. Gleichzeitig hat sich die Wohnungsgröße um 4 m² verringert. Im Vergleich dazu liegen die Preise in Klagenfurt (Stadt) bei rund 354.000 Euro und in Wien bei rund 430.000 Euro.

Preisentwicklung

Im südlichsten Bundesland nähern sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise der 6.000-Euro Grenze und liegen aktuell bei 5.926 Euro pro Quadratmeter. Die Preise sind von April 2023 bis März 2024 um 13,6% gestiegen, die Verwertungen haben mit Ausnahme des zweiten Quartals nur leicht zugelegt, das Angebot hat sich vom hohen Wert des Quartals 2023 wieder dem niedrigeren Niveau des Quartals 2022 angenähert.

Perkonig: „Der Kärntner Wohnungsmarkt befindet sich in einer Umbruchphase. Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor hoch, die Bautätigkeit flacht jedoch ab und die Preise steigen weiter. Um den Herausforderungen des Marktes zu begegnen, sind politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnbaus notwendig.“