Verwalterwechsel

Am 4.9.2017 war eine Eigentümerversammlung bei der offensichtlich beschlossen wurde, unseren Verwaltungsvertrag mit 31.12.2017 zu kündigen.

Am 15.9.2017 hat ein Miteigentümer von ******** ein Schreiben erhalten, in dem mitgeteilt wurde, dass ****** am 1.1.2018 die Hausverwaltung macht. In diesem Schreiben wurde auch gleich zur Eigentümerversammlung im Oktober eingeladen. Der Aushang mit Einspruchsfrist wurde am 15.9.2017 im Stiegenhaus ausgehängt.

Heute erhielten wir einen Einschreibebrief von *******, in welchem namens der Eigentümergemeinschaft die Kündigung übermittelt wurde.

Meine Frage:

Im WEG heißt es, dass die Hausgemeinschaft die Kündigung zu übermitteln hat. Darf der voraussichtlich neue Verwalter dieses Schreiben überhaupt an die Eigentümer und uns als Verwalter schicken? Ist dies gesetzeskonform.

Kann **** solche Schreiben überhaupt abschicken, da der Verwaltungsvertrag frühestens mit 1.1.2018 beginnen kann?

Ist die Kündigung rechtswirksam, da die Einspruchsfrist noch nicht abgelaufen ist und somit der Beschluss der Mehrheit noch nicht rechtsgültig ist. Es gibt eine 4 wöchige Einspruchsfrist.

Außerdem habe ich berechtigte Zweifel, dass von allen Eigentümern ein abgegebener Stimmzettel vorliegt, der mit Ja oder Nein angekreuzt ist. Es liegt uns ein Mail vor, in welchem der für die Verwaltungskündigung zuständige Miteigentümer zwei Verwalter in Aussicht stellt, und jener Eigentümer, der uns das Mail übermittelt hat, nicht gefragt wurde, für welchen der beiden Verwalter er sich entscheiden würde. Dieser Eigentümer hat zwar mitgeteilt,
dass er gegen einen Verwalterwechsel ist - Stimmzettel hat er keinen abgegeben.

Frage 1

„Im WEG heißt es, dass die Hausgemeinschaft die Kündigung zu übermitteln hat. Darf der voraussichtlich neue Verwalter dieses Schreiben überhaupt an die Eigentümer und uns als Verwalter schicken? Ist dies gesetzeskonform?“

Die Kündigung des Verwalters ist erst wirksam, nachdem sie ihm zugegangen ist (RIS-Justiz RS0110768). Im Falle der Kündigung des Verwaltungsvertrages durch die Eigentümergemeinschaft ist die formlose Mitteilung der Kündigung an den Verwalter ausreichend, sofern sie nur auf einem ordnungsgemäßen Beschluss beruht. Wer gegenüber der Hausverwaltung eine auf einem ordnungsgemäßen Beschluss beruhende Kündigung ausspricht, ist für die Wirksamkeit der Kündigung irrelevant. Das kann – wie im gegenständlichen Fall – auch ein bevollmächtigter anderer Hausverwalter sein.

Wird allerdings die Erklärung gegenüber dem Verwalter nicht durch die Mehrheit oder den Eigentümervertreter abgegeben, hat sich der Verwalter davon zu überzeugen, ob der ausgesprochenen Kündigung ein im Sinne des § 24 WEG wirksamer Mehrheitsbeschluss zugrunde liegt. Dies schon deshalb, weil der Verwalter gemäß § 20 Abs 1 WEG zur Wahrung der gemeinschaftsbezogenen Interessen der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, wozu es zweifelsohne gehört, bei von ihm selbst organsierten Beschlüssen die gesetzlichen Anordnungen über die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft zu beachten bzw bei von Wohnungseigentümern autonom – dh. ohne Mitwirkung des Verwalters – gefassten Beschlüssen die Einhaltung ebendieser Vorschriften zu überprüfen.

Frage 2:

„Kann **** solche Schreiben überhaupt abschicken, da der Verwaltungsvertrag frühestens mit 01.01.2018 endet?“

Solche Schreiben können ausgeschickt werden, wenn eine Bevollmächtigung durch einen Wohnungseigentümer vorliegt. Eine Beschlussinitiative dritter Personen, die weder Wohnungseigentümer noch Hausverwalter sind, besteht allerdings nicht. Daher haben solche Außenstehende auch keine Legitimation, Eigentümerversammlungen einzuberufen (es sei denn, sie sind von einem oder mehreren Wohnungseigentümern dazu bevollmächtigt worden). Grundsätzlich wäre daher die Einberufung der Eigentümerversammlung für Montag, 16.10.2017, durch **** nicht von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gedeckt, zumal **** erst ab 01.01.2018 zur Hausverwalterin bestellt ist. Allerdings ist im gegenständlichen Fall davon auszugehen, dass **** von einem oder mehreren Wohnungseigentümern dazu bevollmächtigt wurde und somit über diese Bevollmächtigung eine Legitimation zur Einberufung der Versammlung besteht.

Frage 3

„Ist die Kündigung rechtswirksam, da die Einspruchsfrist noch nicht abgelaufen ist und somit der Beschluss der Mehrheit noch nicht rechtsgültig ist?“

Der wirksame Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrages ist (zumal es sich um ordentliche Verwaltung handelt) sofort vollziehbar und bewirkt die (vorläufige) Rechtswirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung. Der Bestand des Beschlusses ist (nur) insoweit – auflösend (nicht aufschiebend) – bedingt, als er erst bei einem Unterbleiben fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigen Scheitern endgültig „bestandskräftig“ ist (RIS-Justiz RS0125809).

Frage 4

„Außerdem habe ich berechtigte Zweifel, dass von allen Eigentümern ein abgegebener Stimmzettel vorliegt, der mit Ja oder Nein angekreuzt ist. Es liegt uns ein Mail vor, in welchem der für die Verwaltungskündigung zuständige Miteigentümer zwei Verwalter in Aussicht stellt und jener Eigentümer, der uns das Mail übermittelt hat, nicht gefragt wurde, für welchen der beiden Verwalter er sich entscheiden würde. Dieser Eigentümer hat zwar mitgeteilt, dass er gegen einen Verwalterwechsel ist – Stimmzettel hat er keinen abgebeben.“

Die Kündigung des Verwalters seitens der Eigentümergemeinschaft bedarf als Akt der ordentlichen Verwaltung eines (einfachen) Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, wobei auch ein Umlaufbeschluss grundsätzlich zulässig ist.

Ein Beschluss ist erst wirksam, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist. Dazu kommt, dass bei einem Umlaufbeschluss die Bindung der Teilnehmer an ihre Abstimmungserklärung erst dann eintritt, wenn sie allen am Willensbildungsprozess Beteiligten zugegangen ist. Bis zu diesem Zeitpunkt kann jeder Mit- und Wohnungseigentümer seine Entscheidung widerrufen. Zum Eintritt der Bindungswirkung ist demnach bei Umlaufbeschlüssen – falls nicht ausnahmsweise auf andere Weise der allseitige Zugang der Abstimmungserklärung dokumentiert ist – die Bekanntgabe des Ergebnisses erforderlich, um die Entscheidung rechtswirksam werden zu lassen. Ein Beschluss ist aber keinesfalls erst dann wirksam, wenn sich alle Wohnungseigentümer tatsächlich geäußert haben.

Es reicht aus, allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung und zur Stimmabgabe zu geben. Dies ist im Umlaufverfahren der Fall, wenn um Äußerung ersucht wird, und die Mit- und Wohnungseigentümer eine Abstimmungserklärung abgeben können, etwa durch einen Beisatz wie „bin nicht einverstanden". Es muss daher nicht zwingend eine Äußerung oder eine Stimmabgabe durch sämtliche Wohnungseigentümer vorliegen, damit ein Umlaufbeschluss gültig ist. Es muss nur die Gelegenheit dazu bestanden haben.