Kostenübernahme Mieter / Vermieter

Bitte um Mitteilung, ob die chemische Reinigung und Imprägnierung einer im Außenbereich (Hauszugang) gelegenen Steinstiege in die Bewirtschaftungskosten für Mieter (MRG-Bereich) fällt.

Die angefallenen Kosten in Höhe von € 1.350,-- (nicht jährlich wiederkehrend) haben wir im Vorjahr in Rechnung gestellt und nun verweigern zwei Mieter die Zahlung mit der Begründung, dass die Stiege ihrer Meinung nach ein “Dauersanierungsfall” ist.

Die Instandhaltungskosten der Außenstiege wurden selbstverständlich über die Reparaturrücklage abgerechnet.

Wir dürfen zur Anfrage wie folgt Stellung nehmen:

Wir gehen davon aus, dass die Mietverhältnisse jeweils dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Sollte dem nicht so sein, sind für eine definitive Beurteilung die jeweiligen Mietverträge erforderlich. 

Umfangreiche Reinigungsarbeiten zählen zur Instandhaltung. Die Kosten sind daher nicht als Betriebskosten auf den Mieter überwälzbar (OGH 5 Ob 202/02w). Die angemessenen Werklöhne für die Verrichtung der Hausbetreuung sind hingegen als Betriebskosten auf den Mieter überwälzbar (§ 23 Abs 2 lit b MRG). Dazu gehören etwa die Reinhaltung und Wartung der von allen oder mehreren Hausbewohnern benutzbaren Räumen (Stiegenhaus, Gänge, Dachboden, Waschküche, Trockenraum), die Betreuung und Schneeräumung von Allgemeinflächen, Anlagen und Gehsteigen sowie die Beaufsichtigung des Hauses.  

Fazit: Sofern die chemische Reinigung und die Imprägnierung über die gewöhnliche Reinigung hinausgegangen sind, wovon wir ausgehen, wird man – obwohl dazu eine dezidierte Rechtsprechung fehlt – davon ausgehen müssen, dass die Kosten als Aufwendungen für die Instandhaltung nicht auf den Mieter überwälzbar sind.

Auf Veranlassung der Mieter in Top 9 und Top 10 wurden Erneuerungen der Armaturen bzw. Arbeiten im Sanitärbereich durchgeführt. Die Anmietung durch *** Top 9 und *** Top 10 erfolgte im Jahr 2000. 

Ich ersuche um Mitteilung, ob Mieter oder Vermieter die Kosten tragen müssen.  

Nach § 8 Abs 1 Satz 2 MRG hat der Mieter den „Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen“ zu warten. Den Austausch von Sicherungen und Wasserhahndichtungen wird man genauso wie die Behebung von Verkalkungen oder Undichten (Austausch von Sanitärdichtungen) noch unter die Wartungspflichten des Mieters subsumieren können (Steuerpatrone, Mischdüse, Sanitär-Silikon für Nassbereich). Ist der Spültischmischer schlicht kaputt und stellt dies eine Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter dar, hat der Vermieter, um nicht eine Mietzinsminderung des Mieters zu riskieren, den Spültischmischer auf seine Kosten auszutauschen bzw. zu reparieren. Wechselt der Mieter freiwillig den noch intakten Spültischmischer, der keine Gebrauchsbeeinträchtigung darstellt, hat der Mieter die Kosten zu tragen. Ist der Spültischmischer bloß verkalkt oder undicht, muss die diesbezüglichen Wartungen der Mieter auf seine Kosten durchführen. 

Fazit: Die Posten 1, 3 und 4 der übermittelten Rechnung sind vom Mieter zu tragen. Erfolgte der Austausch des Spültischmischers, ohne dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorlag, hat die Kosten der Mieter zu tragen. War der Mischer aber bereits kaputt, sind die Kosten vom Vermieter zu tragen.

Stand: 02.08.2022