Mietkautionskonto

Wir haben aktuell mit einem professionellen Hausverwalter eine Diskussion bzgl. der Eröffnung eines Mietkautionskontos wie folgt:

Unser Haus ist der Meinung, dass eine Kaution „fremdes Vermögen“ ist und somit auch die Verwaltung treuhändig sein muss. Dies hat aber die Konsequenz, dass wir zur Kontoeröffnung eine Treuhanderklärung und einen Erhebungsbogen zur Feststellung des wirtschaftlichen Eigentümers benötigen.

Der Hausverwalter ist der Meinung, dass das Kautionsgeld dem Hauseigentümer/Vermieter zuzuordnen ist und daher ein übliches Anderkonto bzw. ein Unterkonto zum bestehenden Mietanderkonto für den Eigentümer angelegt werden soll „vertreten durch Hausverwalter….“ und durch die Hausverwaltungsvollmacht abgedeckt ist.

In obiger Angelegenheit darf ich die Anfrage wie folgt beantworten: 

1. Nach § 16 b MRG hat der Vermieter die Kaution, wenn Sie nicht in Gestalt eines Sparbuches, sondern als Geldbetrag übergeben wird, grundsätzlich auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren.
2.  Andere Arten der Kautionsveranlagung sind zulässig, wenn sie
   
   
   1. eine gleich gute Verzinsung und
   2. insbesondere in Anbetracht der gesetzlichen Einlagensicherung für Sparbücher eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bieten und
   3. wenn sie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und
   4. bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglichen.
   Eine gleich hohe Sicherheit bieten nach der Kommentierung zu § 16b MRG Veranlagungen, die eindeutig vom Vermögen des Vermieters abgegrenzt sind, wobei hier an Veranlagungen nach § 216 ff ABGB zu denken ist. (Anmerkung: § 217 ABGB definiert den Erwerb gewisser Wertpapiere und Forderungen zur Anlegung von Mündelgeld als zulässig, beispielsweise Teilschuldverschreibungen von Anleihen, für deren Verzinsung und Rückzahlung der Bund oder eines der Länder haftet; Forderungen, die in das Hauptbuch der Staatsschuld eingetragen sind; Pfandbriefe und Kommunalschuldverschreibungen der nach den gesetzlichen Vorschriften zur Ausgabe solcher Wertpapiere zugelassenen inländischen Kreditinstitute; von einem inländischen Kreditinstitut ausgegebene Teilschuldverschreibungen). Es stellt sich aus meiner Sicht daher schon die Frage, ob die Veranlagung auf einem Anderkonto, gleichgültig ob Einzel- oder Sammelanderkonto, überhaupt einer Veranlagung mit „gleich hoher Sicherheit“ entspricht. 
3. In der Literatur wurde beispielsweise zur Frage, ob der Vermieter jeweils gesonderte Sparbücher oder aber auch ein Sammelsparbuch anlegen darf, dafür eingetreten, dass nicht zwangsläufig ein gesondertes Sparbuch anstelle eines Sammelsparbuches angelegt werden müsse (Prader, § 16 b MRG FN 1). Auch die Einlagensicherung spreche nicht dagegen, da die Haftung der Einlagensicherung nicht auf den Höchstbetrag pro Konto/ Sparbuch beschränkt ist, sondern auch mehrere Einleger bei entsprechendem Nachweis anspruchsberechtigt sein können (Prader, § 16 b MRG unter Verweis auf Apathy in Apathy/Iro/Koziol, Österreichisches Bankvertragsrecht II2 Rz 3/61; RIS-Justiz RS 0112670). Der gesonderten Veranlagung wird aber jedenfalls der Vorzug gegeben. Ein wesentlicher Unterschied zwischen einem Sammelanderkonto und einem einzelnen Anderkonto für den jeweiligen Kautionsbetrag ist mir im Hinblick auf die Sicherheit, Abgrenzbarkeit zum Vermögen des Vermieters nicht bekannt, vorausgesetzt natürlich Obergrenzen, beispielsweise für eine Versicherungsdeckung oder Haftung durch Dritte etc. werden durch die Sammelerläge bei einem Sammelanderkonto nicht überschritten.
   
4. Die Mietenkautionen stellen aber zweifellos „fremdes Vermögen“ aus Sicht des Vermieters dar und sind in keinster Weise dem Vermieter zuzuordnen. Dementsprechend hat auch eine sorgfältige Trennung vom Vermögen des Vermieters, aber auch von den übrigen Mietern zu erfolgen. Was ich in rechtlicher Hinsicht mangels bankenrechtlich spezifischer Kenntnisse nicht beurteilen kann ist, ob dieser Umstand alleine („fremdes Vermögen“) schon die Notwendigkeit eines eigenen Anderkontos mit sich bringt, insbesondere nach dem Finanzmarkt-Geldwäschegesetz oder sonstigen europarechtlichen Vorgaben.