Erneuerung schadhaft gewordener Thermen

In einem von uns verwalteten Objekt in Wien müssten alle Wohnungseigentümer eines gemeinsamen Kaminstranges - sollte eine Therme eines Stranges kaputt gehen - eine neue Therme erwerben, da ein Mischen von Thermentypen (nicht Fabrikate) nicht möglich ist.

Ein Eigentümer hat nun angefragt, ob es eine gesetzliche Verpflichtung gibt, dass sobald eine Therme bei einem Eigentümer unreparierbar ist, alle anderen Eigentümer des Kaminstranges die Therme ebenfalls tauschen müssen.  

Wir bitten folglich um Information, ob es hier eine gesetzliche Verpflichtung gibt.

Die von Ihrem Mitglied angeführte Problematik im Zusammenhang mit der Erneuerung schadhaft gewordener Thermen ergibt sich im Wesentlichen aus der Ökodesignrichtlinie 2009/125/EG bzw. der Ökodesignverordnung BGBl II. 2007/126. 

Auf Grundlage der Ökodesignrichtlinie sind seit 26.09.2015 zwei EU-Verordnungen in Kraft, die unmittelbar gelten, und daher nicht mehr in nationales Recht umgesetzt werden müssen. 

Die beiden Verordnungen legen einheitliche Mindeststandards für

Ø Heizkessel (LOT 1) und

Ø Warmwasserbereiter (LOT 2) fest. 

Die klassischen Gasthermen (Heizwertthermen) erfüllen diese Mindeststandards nicht mehr. Sind diese Geräte defekt, müssen sie grundsätzlich durch energiesparende Geräte wie Gasbrennwertthermen, Heizkessel ersetzt werden.

Lagernde Geräte dürfen aber noch verkauft werden, die Reparatur der „alten“ Geräte ist zulässig, solange Ersatzteile angeboten werden.

Eine Ausnahme besteht auch für Abgassammler und mehrfach belegte Fänge in Häusern ab 3 Einheiten, für die auch künftig Heizwertgeräte zur Verfügung stehen sollten. Um nicht alle Geräte tauschen zu müssen, können bei Mehrfamilienhäusern zB B1- Heizkessel bis 10 kW oder B1 Kombikessel bis 30 kW installiert werden.

1. Eine gemeinsame Abgasführung von Heizwert- und Brennwertgeräten ist (technisch) meines Wissens nach nicht möglich. Ein Umstieg auf Brennwerttechnik wird wahrscheinlich Arbeiten am Kamin erfordern, da eine feuchtigkeitsbeständige Abgasleitung erforderlich ist, d.h. üblicherweise wird in den Kamin ein Kunststoff- oder Edelstahlrohr eingezogen werden müssen.
2. Die Umstellung einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage ist bei der Durchführung einer Erhaltungsarbeit eine Frage der ordentlichen Verwaltung nach § 28 WEG, ansonsten eine nützliche Verbesserung und damit ao. Verwaltung nach § 29 WEG. In beiden Fällen kann daher darüber die Mehrheit entscheiden. Fraglich ist, ob angesichts der noch weit verbreiteten Heizwertthermen bei den neuen Brennwertthermen schon von einem „ortsüblichen Standard“ im Sinne § 3 MRG/§ 28 WEG gesprochen werden kann. In diesem Fall könnten einzelne WEigentümer die Umrüstung eines ansonsten nicht schadhaften Kamins auf Kosten der WEG wohl gerichtlich durchsetzen. Eine aktuelle Entscheidung zu diesen gesetzlichen Voraussetzungen ist mir noch nicht bekannt.
3. Die Umstellung einer Heizungsanlage im Inneren eines WE-Objektes ist ansonsten Sache des WEigentümers, der diese Maßnahmen auf seine Kosten durchführen kann/muss.
4. Ich würde daher aus Sicht des Mitglieds, der als Hausverwalter tätig ist, möglichst rasch eine Befassung der Eigentümergemeinschaft mit diesem Thema empfehlen und auch eine entsprechende Abstimmung herbeiführen. An eine ablehnende Mehrheitsentscheidung wäre die Hausverwaltung sicherlich gebunden. Man könnte Ihrem Mitglied dann aber auch nicht den Vorwurf der Untätigkeit machen, sollte es sich trotz der unklaren Rechtslage „schon“ um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 28 WEG handeln, für deren Durchführung ansonsten ja der Verwalter verantwortlich wäre.

Stand: 19.08.2022