Hausverwaltungsagenden

Ich habe mit Ende 2016 eine Hausverwaltung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft mit ca 50 Wohnungen gekündigt.

Die Nachfolgeverwaltung hatte mit der Eigentümervertretung nicht harmoniert und hat ihrerseits die HV mit Ende dieses Jahres gekündigt.

Jetzt wird von der Eigentümervertretung eine Eigenverwaltung angestrebt, zu der ich mit Detailaufgaben betraut werden soll:

• Führung des WEG Kontos
• Begleichung aller vorgelegten Rechnungen (ohne Prüfung auf Rechtmäßigkeit)
• Kontrolle aller eingehenden anteilsmäßigen Hauskosten (inkl. BK,HK)
• Mahnschreiben und Ankündigung einer Vorzugspfandrechtseintragung an säumige WE
• Auftragsvergabe der Durchführung der Eintragung eines Vorzugspfandrechts an Rechtsanwalt
• Auftragsvergabe der monatl. Umsatzsteuervoranmeldung sowie Jahressteuererklärung an Steuerberater
• Jahresabrechnung der Hauskosten und anteilsmäßige Verteilung, Guthaben-Nachzahlungsmitteilung an WE
• Jahresbericht anlässlich einer Hauptversammlung (Organisation der Eigentümervertretung)

Nicht von mir soll folgender Teilbereich erfüllt werden:

• Hausreinigung
• Müll- und sonstige Entsorgungen
• Instandhaltungen und -setzungen, Verbesserungen
• Durchführung von Beschlussfassungen
• Verwaltung des Rücklagenkontos
• Sämtliche Versicherungsabwicklungen
• Schneeräumung und Hausbetreuungstätigkeiten
• Keine Haftungsübernahmen außer jene der korrekten Kostenverteilung
• Schad- und Klagloserklärung, bzw -zusage aller Angelegenheiten außerhalb meines Entscheidungsbereichs

Ist es möglich, nur einen Teil von Hausverwaltungsagenden zu übernehmen?

Wir dürfen dazu Stellung nehmen wie folgt:

Nach § 20 Abs. 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind. Dem Verwalter steht die Verwaltung der Liegenschaft und dabei insbesondere auch die nach außen unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu.

Die Verwaltervollmacht des § 20 WEG ist sohin eine nach außen unbeschränkte Formalvollmacht (OGH 5 Ob 2179/96v), die alle mit der Verwaltung zusammenhängenden Maßnahmen – einschließlich der Vertretung der Eigentümergemeinschaft und die Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters – deckt. Diese Formalvollmacht beschränkt sich nicht auf den Bereich der ordentlichen Verwaltung, sondern erstreckt sich auch auf alle Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung. Dass der Verwalter Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nur aufgrund eines rechtswirksamen Beschlusses durchführen darf (§ 29 Abs. 6 WEG), betrifft nur die Verpflichtung des Verwalters gegenüber der Eigentümergemeinschaft im Innenverhältnis, berührt aber die Wirksamkeit eines im Außenverhältnis für die Eigentümergemeinschaft abgeschlossenen Rechtsgeschäftes nicht. Agiert somit der Verwalter im Bereich der außerordentlichen Verwaltung ohne die erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer oder im Bereich der ordentlichen Verwaltung gegen den Willen der Eigentümer, sind seine Vertretungsakte aufgrund der Formalvollmacht des § 20 WEG dennoch wirksam.

Im Verhältnis Eigentümergemeinschaft – Verwalter, kann die Hausverwaltervollmacht jedoch (beliebig) beschränkt werden.

Fazit:

Wird die Mitgliedsfirma ****** von der Eigentümergemeinschaft als Hausverwalter bestellt, so ist sie nach außen hin mit einer unbeschränkbaren Vertretungsmacht ausgestattet. Im Innenverhältnis kann freilich die Vertretungsmacht beliebig eingeschränkt werden, somit auch auf die von ***** angeführten Teilbereiche bezogenen Interessen der Wohnungseigentümer. Bei von ***** selbst organisierten Beschlüssen ist ***** verpflichtet die gesetzlichen Anordnungen über die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft zu beachten bzw bei von Wohnungseigentümern autonom – dh. ohne Mitwirkung des Verwalters – gefassten Beschlüssen die Einhaltung ebendieser Vorschriften zu überprüfen.

Stand: 02.08.2022