Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Fachgruppe

Haftbarkeit bei Liegenschaftskauf

Verkauf eines Hauses bei Abweichen der Baubewilligung

Lesedauer: 2 Minuten

22.05.2024

Ich habe im Jahre 2008 ein Haus verkauft, bei dem ein Teil des Hauses (Wintergarten) nicht von der Baubehörde genehmigt wurde. Dies war Niemandem bekannt, da der dzt. Verkäufer nicht der Errichter war, sondern dessen Schwiegervater und der Verkäufer Jahre vor Verkauf des Hauses mit seiner in der Zwischenzeit verstorbenen Frau übernommen hatte. Auch dem Verkäufer war es nicht bekannt, dass dieser Hausteil nicht genehmigt war. Im Zuge eines Carport-Neubaus ist jetzt diese Tatsache bekannt geworden.

In obiger Angelegenheit darf ich die Anfrage wie folgt beantworten: 

  1. Die Frage der „Haftbarkeit“ eines Immobilienmaklers ist zunächst von der Frage der Haftung des Liegenschaftsverkäufers streng zu trennen. Die Haftung des Maklers kann im Zusammenhang mit einer Gewährleistungsverpflichtung und/oder einer Schadenersatzverpflichtung auftreten. Beim Immobilienmakler kommt auch eine Provisionsminderung in Frage.
  2.  Der Immobilienmakler haftet schadenersatzrechtlich dem Auftraggeber in Folge von Verletzungen der Interessenwahrungspflicht nach § 3 MaklerG sowie der Benachrichtigungspflicht nach § 3 Abs 3 MaklerG für den sogenannten Vertrauensschaden. Das ist also jener Schaden, der nicht entstanden wäre, wenn der Auftraggeber nicht auf die Information des Immobilienmaklers vertraut hätte. Der Geschädigte ist so zu stellen, als hätte er darauf nicht vertraut.
  3. Hätte der Grundstückskäufer in Kenntnis des Umstandes, dass ein Teil des Hauses nicht von der Baubehörde genehmigt wurde, den Vertrag nicht oder nur anders geschlossen, dann ist darin ein Vertrauensschaden gelegen. Der Makler haftet dann zwar nicht für die Erfüllung des Vertrages, aber zB für frustrierte Kosten der Vertragserrichtung, Kreditkosten, etc.
Voraussetzung für die Haftbarkeit ist allerdings ein rechtswidriges Verhalten des Immobilienmaklers und ein diesbezügliches Verschulden. Grundsätzlich darf der Immobilienmakler auf die ihm seitens des Auftraggebers erteilten Informationen vertrauen und darf diese auch an den Käufer weitergeben. Der Makler ist aber dann haftbar, wenn er es unterlässt, trotz ihm zur Verfügung stehender Informationen über das Abweichen an der Baubewilligung richtig zu informieren. Meines Erachtens muss er die Baubewilligung nicht selbst prüfen, diese aber weitergeben an den Käufer (siehe zum falschen Errichtungsjahr (7Ob 272/97v)). Nur für den Fall, dass dem Immobilienmakler Unrichtigkeiten aufgefallen sind, er diese also tatsächlich erkennen konnte, oder solche erkennen musste, haftet der Immobilienmakler für die unrichtige Weitergabe der Informationen. Der Makler darf auch nicht den Anschein erwecken, dass er die Baubewilligung geprüft hätte. Sofern daher für den Immobilienmakler aus den ihm übermittelten Unterlagen und den Gegebenheiten vor Ort nicht ohne weiteres und insbesondere schon ohne nähere Prüfung der Baubewilligung ersichtlich war, dass das zur Errichtung gelangte Gebäude von der Baubewilligung abweicht, sehe ich grundsätzlich keine Haftungsgrundlage für einen Schadenersatzanspruch.