Fehlerhafter Heizkostenzähler

Ich verwalte ein Mietshaus (4 Wohnungen und 4 Geschäfte). Das neue Gebäude wurde im Oktober 2017 übergeben. Zum Zeitpunkt 31.12.2017 waren 2 Wohnungen und 1 Geschäft vermietet.

Bei der Zählerablesung zum 31.12.2017 stellten wir fest, dass die Zähler für die Heizung falsch eingebaut waren und daher kein Verbrauch angezeigt wurde. Dies wurde im Jänner 2018 behoben.

Weiters fehlte ein eigener Stromzähler für die Wärmepumpe, sodass auch hier keine Verbrauchsaufteilung per 31.12.2017 möglich ist. Auch diesen Zähler gibt es erst seit Anfang 2018.

Welche Möglichkeiten haben wir als Hausverwaltung? Wie können wir eine ordnungsgemäße Abrechnung legen? Müssen die zuständigen Fachfirmen die Kosten übernehmen?

1. Ich gehe zunächst davon aus, dass auf die Abrechnung für die Heizungskosten das Heizkostenabrechnungsgesetz(HeizKG) anzuwenden ist.
   
   § 3. HeizKG
   (1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden und wirtschaftlichen Einheiten mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die 1. durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage mit Wärme versorgt werden und
   2. mit Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind oder nach den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes, nach anderen Rechtsvorschriften oder auf Grund vertraglicher Verpflichtungen auszustatten sind.
   Es kommt in einem ersten Schritt also nicht wirklich darauf an, ob die Einrichtungen zur Verbrauchserfassung tatsächlich vorhanden sind – oder funktionieren.
2. § 11 Abs 3 HeizKG regelt in weiterer Folge die Ermittlung der Verbrauchsanteile wie folgt:
   (3) Konnten trotz zumutbarer Bemühungen Verbrauchsanteile nicht erfasst werden, so sind sie durch eine Hochrechnung zu ermitteln, sofern dies nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren möglich ist. Die beheizbare Nutzfläche, für die auf diese Weise die Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 25 vH nicht übersteigen.
   Sofern dies also möglich ist, sind die Verbrauchsanteile durch Hochrechnung zu ermitteln. Das Ergebnis der Hochrechnung kann vom Mieter gemäß § 25 Abs 1 HeizKG im außerstreitigen Verfahren am Bezirksgericht überprüft werden.
   Soweit eine verbrauchsabhängige Erfassung auch durch Hochrechnung nicht möglich ist, ist meines Erachtens subsidiär auf der einschlägigen gesetzlichen Bestimmung zur Kostenverteilung im Bestandverhältnis abzustellen. Hier sind die Angaben leider etwas vage. Soweit die Bestandverhältnisse dem MRG zur Gänze unterliegen, würde gemäß § 17 MRG eine Aufteilung nach Nutzfläche vorzunehmen sein. Soweit lediglich eine Teilanwendung des MRG gegeben ist, wovon ich aufgrund der beschriebenen Neuerrichtung (sofern ohne öffentliche Mittel erfolgt) eher ausgehen würde, wären ausschließlich die vertraglichen Vereinbarungen für die Aufteilung zu beachten. Hier könnten andere Regelungen als die Aufteilung nach Nutzfläche getroffen worden sein (aber hoffentlich übereinstimmend für alle Mietverhältnisse).
3. Da es sich in beiden Fällen nur um eine hilfsweise Abrechnungsgrundlage handelt, sind Überprüfungsanträge an das Gericht wahrscheinlich zu erwarten und Bereicherungsansprüche jener Mieter, die nachweisen können, dass sie weniger verbraucht haben als nach der Hochrechnung nach § 11 HeizKG oder der Verteilung nach MRG/Vertrag an Belastung für diese Mieter verbleibt, denkbar.

Stand: 28.07.2020