Auflösung unbefristeter Mietverträge

Bin soeben auf ein weiteres Problem gestoßen, das ich wohl nicht alleine lösen kann. 

2 ehemalige Beamtenhäuser der Justiz wurden verkauft mit bestehenden unbefristeten Mietverträgen.

Einige Mieter suchten sich eine neue Wohnung bzw. haben den Deal des Nachbarhauses angenommen unter denselben Konditionen. 

Doch ein Mieter blieb bestehen. Das Haus wird derzeit von Grund auf saniert bis auf die eine Wohnung.

Das Problem ist: 

• seit 2016 werden dem Herrn Wohnungen im Nachbarhaus angeboten, obwohl ich einen Interessenten gefunden habe, der diese Wohnung unbedingt wieder möchte - wurde diese nach wie vor für ihn freigehalten.  Sowie auch andere Wohnungen im Raum Steyr wurden ihm zugesendet. 
• Im Juli dieses Jahres wurde ein Nachbar darauf aufmerksam, dass jemand im Haus herumspazierte mitten in der Nacht mit einer Taschenlampe und die Fenster im gesamten Haus zugemacht wurden. Des Weiteren fehlen nun auch die passenden Oliven der Fenster. 
• Während der Bauphase stellte er den Arbeitern immer wieder den Strom ab bzw. verließ die Wohnung, um das Stromkabel von der Steckdose zu lösen.
• Leider ist er nicht zu erreichen, auch nicht auf der Arbeit sowie auch bei seinem Vorgesetzten sieht er sich keine Briefe an und Einschreiber holt er ohnehin nicht ab. 

Das Problem ist auch, dass es derzeit einen Baustopp gibt, da einige Dinge wie Kanal etc. nicht fertiggemacht werden können. Da er absolut nicht zu erreichen ist und sämtliches ignoriert, auch wenn Gefahr in Verzug ist, wie wir es beim Dach einmal hatten. 

Da ich nun gelesen habe, dass unbefristete Mietverträge aufgelöst werden können - aus folgenden Gründen 

• Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes (Vernachlässigung der Wohnung sowie aber auch gröbere strafbare Handlungen)
• Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung.
  

Wäre dies rechtlich zutreffend bzw. wäre hier eine Chance, ihn endgültig zu kündigen, sodass er die Wohnung verlassen muss?

Zur Anfrage Ihrer Mitgliedsfirma ***** dürfen wir Stellung nehmen wie folgt: 

1. Unbefristete Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, können vom Vermieter nur bei Vorliegen eines in § 30 Abs 2 MRG genannten wichtigen Grundes gekündigt werden, und zwar immer nur gerichtlich und unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine.
2. § 30 Abs. 2 Z 3 MRG normiert, dass als wichtiger Grund, insbesondere angesehen werden kann, wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind. 
3. Ob ein nachteiliger Gebrauch oder ein unleidliches Verhalten vorliegt, unterliegt jeweils der Einzelfallbeurteilung. Nachteiliger Gebrauch wurde bejaht bei feuergefährlicher Lagerung, bei feuergefährdender Aufstellung eines Brennstoffofens, unsachgemäße Müllentsorgung, Anhäufung von Gerümpel und Müllresten, Unterlassung der Erfüllung von Aufträgen einer Behörde, gewohnheitsmäßigem Ignorieren bestehender bau- und feuerpolizeilicher Vorschriften, übermäßiger Tierhaltung, bei vom Mieter verursacht oder nicht unterbundener Schimmelbildung. Ein unleidliches Verhalten wurde bejaht bei schwerwiegenden Beschimpfungen, auch bei einem einmaligen, jedoch schwerwiegenden Vorfall, bei Verleumdung, Lärmbelästigung und Beschmutzungen anderer Mieter in Verbindung mit Beschimpfungen. 
4. Die Verweigerung des Zuganges zum Mietobjekt rechtfertigt die Kündigung (nachteiliger Gebrauch/unleidliches Verhalten) nur ausnahmsweise, etwa bei einer Gefährdungssituation. Der Kündigungsgrund ist verwirklicht, wenn der Zugang zum Objekt zur Begutachtung bzw. Durchführung unbedingt notwendiger Sanierungsmaßnahmen erforderlich ist.
5. Daneben gibt es zudem den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 16 MRG (Verweigerung einer Standardanhebung): Der wenig praxisrelevante Kündigungsgrund setzt voraus, dass der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D“ weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinne des § 4 Abs. 4 MRG angebotene Standardanhebung zuzulassen, die zur Abwendung eines Enteignungsverfahrens nach § 14 Stadterneuerungsgesetz notwendig ist, noch die angebotene Standardanhebung selbst durchzuführen. Eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 16 MRG kommt nur im Zusammenhang einer Anhebung in eine höhere Kategorie durch Verbesserung betreffend die Wasserentnahme und das Kloset, nicht jedoch für andere Verbesserungen, in Betracht. Eine räumliche Veränderung des Bestandgegenstandes, soweit diese zur Erreichung dieses Zieles nicht unbedingt erforderlich ist, ist vom Kündigungstatbestand nicht umfasst.
6. Weiterer einschlägiger Kündigungsgrund § 30 Abs 2 Z 14 MRG (Abbruchreife): Der Tatbestand setzt einen bereits zum Zeitpunkt der Zustellung  der Aufkündigung vorliegenden und rechtskräftigen Abbruchbescheid, „wirtschaftliche Abbruchreife“ und Ersatzbeschaffung des Vermieters voraus. Die „wirtschafltiche Abbruchreife“ ist dann verwirklicht, wenn die ordnungsgemäße Erhaltung des Hauses aus den Hauptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässig erhöhten Hauptmietzins weder derzeit noch auf Dauer sichergestellt werden kann. Abbruchreif ist ein Haus, wenn es nur mehr durch wirtschaftlich nicht zumutbare Ausbesserungsarbeiten benützbar erhalten werden kann. Der Kündigungsgrund setzt zwingend voraus, dass die voraussichtlichen Reparaturkosten durch die zu erzielende Mietzinse nicht gedeckt werden können. 
7.  Als ein wichtiger Grund, der zur Kündigung berechtigt, ist es gemäß § 30 Abs. 2 Z 15 MRG, insbesondere auch anzusehen, wenn das Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, das selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird. Die allein beabsichtigte Schaffung von Luxuswohnungen oder ein Bauvorhaben, das die Anzahl der Wohnungen oder die gesamte Wohnfläche nur geringfügig vermehrt, reicht jedoch nicht. Die Sachverhaltsvoraussetzungen müssen im Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides vorliegen.

Fazit:

Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages, der dem Mietrechtsgesetz unterliegt, ist aus Sicht des Vermieters schwierig. Im gegenständlichen Fall kann uE noch am ehesten versucht werden, die gerichtliche Aufkündigung auf unleidliches Verhalten und nachteiligen Gebrauch zu stützen. Jedenfalls hat eine Aufkündigung aus wichtigem Grund gerichtlich und unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich festgelegten Kündigungstermine und Fristen zu erfolgen.

Stand: 23.08.2022