Immobilienpreisspiegel 2024: Markt bewegt sich weiter

Der so genannte Immobilienpreisspiegel ist eine wichtige Unterlage für Treuhänder:innen, alle beratenden Berufe und Konsument:innen. „Er reflektiert die im vergangenen Jahr erzielten Durchschnittspreise für verschiedene Liegenschaftsarten in allen politischen Bezirken Österreichs“, erklärt Arno Wimmer, Obmann-Stellvertreter der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Tiroler Wirtschaftskammer. Er wird heuer zum 34. Mal aufgelegt.

Allgemeine Marktentwicklung

Der Immobilienmarkt in Tirol hat seit Mitte des Jahres 2022 eine erhebliche Änderung erfahren. Die Nachfrage ist um ca. 30 % zurückgegangen. Mit Einführung der KIM-Verordnung am 01.08.2022, ist zusätzlich eine erhebliche Einschränkung bei den Wohnimmobilienfinanzierungen erfolgt. Diese Entwicklung hat sich im Jahre 2023 fortgesetzt und die Nachfrage ist nochmals leicht gesunken.

Das Angebot an Immobilien ist aber um ca. 25 % gestiegen. Diese geänderten Bedingungen haben dazu geführt, dass im Jahre 2023 9.924 Immobilienverkäufe grundbücherlich eingetragen wurden. Im Vergleich zum Jahr 2022 wurden gesamt 19 % weniger Immobilien verkauft und das Verkaufsvolumen ist um 23 % gesunken. Der Rückgang ist in allen Bezirken zwischen 14 % und 37 % zu bemerken und ist tirolweit bei allen Objektarten gegeben.

Im Vergleich zum Spitzenjahr 2021 ist ein Rückgang um 27,8 % bei der Anzahl der Verkäufe und um 28,6 % beim Verkaufsvolumen festzustellen.

Marktsegmente

Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sind weiterhin gefragt und stehen nur beschränkt zur Verfügung. „Ergänzend sei dazu bemerkt, dass ausreichend gewidmetes Bauland vorhanden ist, allerdings die Eigentümer derzeit noch wenig bereit sind, die Grundstücke zu verkaufen“, so Arno Wimmer, Obmann-Stv. der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WK Tirol und fügt an: „Sowohl die Anzahl der Verkäufe als auch die Anzahl des Verkaufsvolumens ist um ca. 24 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die Preise sind in den Bezirken unterschiedlich gestiegen.“

Das Angebot von Betriebsgrundstücken ist weiterhin sehr beschränkt. Vielfach werden Betriebsgrundstücke nicht verkauft, sondern in Baurecht vergeben. Die Preise sind demnach in allen Bezirken zum Teil erheblich gestiegen.

Der Gesamtmarkt für Eigentumswohnungen mit ca. 3.900 eingetragenen Wohnungsverkäufen im Jahre 2023 verzeichnet einen Rückgang von 21,6 % bei der Anzahl der Verkäufe und ein Minus von 23,2 % beim Verkaufsvolumen. „Die Durchschnittspreise /m² sind in allen Bezirken in unterschiedlichen Ausmaßen gefallen“, so Wimmer.

Gebrauchte Eigentumswohnungen sind mittlerweile im Durchschnitt € /m² um 41% billiger als Neubauwohnungen. Im Spitzenjahr 2021 betrug der Unterschied beim Durchschnittspreis € /m² 31,9%. Im Vergleich zum Spitzenjahr 2021 beträgt der Rückgang im Jahre 2023 31% bei der Anzahl der Verkäufe und 27 % beim Verkaufsvolumen.

Der Anteil der Wohnungsverkäufe im Jahr 2023 beträgt 38,8 % aller eingetragenen Immobilienverkäufe in Tirol.

Der Markt für Eigentumswohnungen mit Erstbezug (Verkauf von Bauträgern) ist seit Mitte 2022 erheblich zurückgegangen. Der Rückgang zum Vorjahr beträgt 58 % und gegenüber 2021 71 % bei den Verkaufsanzahlen. „Der sehr starke Rückgang ist einerseits darauf zurückzuführen, dass die Anleger für Wohnungsimmobilien auf Grund der hohen Zinsen und der besseren Renditemöglichkeiten alternativer Anlagen vom Immobilienmarkt Abstand nehmen und andererseits Wohnungskäufer, welche die Wohnung zur Selbstnutzung erwerben wollen, nur sehr erschwert eine Immobilienfinanzierung erhalten“, erklärt Michael Kugler, Berufsgruppensprecher der Bauträger der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Die Durchschnittpreise €/m² sind in allen Bezirken leicht gestiegen, liegen aber in fast allen Bezirken unter der Durchschnittsinflationsrate von 7,8 % für 2023.

Eigentumswohnungen gebraucht: Die Anzahl der Verkaufszahlen tirolweit ging um -16,6% zurück. Der Rückgang ist in allen Bezirken in unterschiedlichen Ausmaß zu bemerken.

"Allerdings ist auch festzustellen, dass für die gebrauchten Eigentumswohnungen sehr wohl ein Markt vorhanden ist. Vorwiegend sind dies Käufer, welche die Wohnung selbst nutzen wollen. Anlageinteressenten sind auch auf diesem Marktsegment zurückhaltend", so Wimmer. Auf Grund der Preisunterschiede zu Neubauwohngen können gebrauchte Eigentumswohnungen allerdings leichter finanziert werden.

Die Durchschnittspreise €/m² sind um 3 % bis 15 % gefallen und der Durchschnittspreis der Wohnungen ist um 6,2 % gefallen. „Der Rückgang ist mittlerweile sehr davon abhängig wie hoch die laufenden Betriebskosten sind, in welchem Zustand sich die Wohnung und das Objekt befindet, ob Sanierungen und Wärmedämmmaßnahmen getätigt wurden, welcher Energieträger verwendet wird“, erläutert Wimmer.

Bei den Reihenhäusern ist ein eher konstanter Markt zu beobachten. Die Preise €/m² sind nur sehr geringfügig gestiegen.

Die Verkäufe von Einfamilienhäusern sind 2023 im Vergleich zum Vorjahr um ca. 28 % auf 374 eingetragene Verkäufe zurückgegangen. Der Durchschnittspreis pro Einfamilienhaus hat sich um 20 % vermindert.

Die Mietwohnungen neuwertig sind preislich moderat gestiegen und liegen wesentlich unter der Inflationsrate von 2023. „Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist gestiegen. Kaufinteressenten, die mangels Finanzierung keine Wohnung käuflich erwerben konnten, sind nunmehr gezwungen auf den Mietenmarkt auszuweichen“, erklärt Wimmer und fügt hinzu: „Auf Grund der sehr stark zurückgegangen Verkäufe von Wohnungen mit Erstbezug, werden diese teilweise dem Mietenmarkt zur Verfügung gestellt, sodass die zusätzliche Nachfrage durch zusätzliches Angebot ziemlich ausgeglichen werden kann.“

Bei den Büroflächen sind durchschnittlich sehr moderate Preissteigerungen festzustellen. Im Markt sind allerdings erhebliche Preisunterschiede, abhängig von der Größe, Lage, Ausstattung, Höhe der Betriebskosten etc. festzustellen.

Bei den Geschäftsflächen ist zu bemerken, dass die Nachfrage spürbar geringer wurde. „Die Nachfrage konzentriert sich vornehmlich auf sehr gute und allenfalls noch auf gute Lagen. Nebenlagen sind sehr schwer zu vermieten“, so Michael Kugler. Die Preise sind in fast allen Bezirken leicht gefallen.

Prognose 2024 – Markt bewegt sich weiter

„Der Markt scheint sich allmählich zu konsolidieren, wenngleich leichte Preisrückgänge nicht ausgeschlossen sind. Die Rahmenbedingungen sind etwas günstiger geworden. Die langfristigen Zinsen sind bereits gefallen, die kurzfristigen Zinsen sollten im 2. Halbjahr 2024 etwas fallen und es bleibt die Hoffnung, dass das Wohnkonjunkturpaket die entsprechenden Impulse auslöst“, so Arno Wimmer, Obmann-Stv. der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WK Tirol.

„Das Ausnahmekontingent für die Banken im Rahmen der KIM- Verordnung von 1 Mrd. Euro sollte die Möglichkeit eröffnen, dass Immobilienkäufer:innen leichter zu Wohnraumfinanzierungen gelangen. Es ist von den Banken abhängig, ob diese das Kontingent auch ausschöpfen werden. Ein weitere Erleichterung im Rahmen der KIM- Verordnung ist für 2024 mit aller Voraussicht allerdings nicht zu erwarten“, schließt Michael Kugler, Berufsgruppensprecher der Bauträger der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder ab.