Geänderte Marktverhältniss­e

Der so genannte Immobilienpreisspiegel ist eine wichtige Unterlage für Treuhänder:innen, alle beratenden Berufe und Konsument:innen. „Er reflektiert die im vergangenen Jahr erzielten Durchschnittspreise für verschiedene Liegenschaftsarten in allen politischen Bezirken Österreichs“, erklärt Philipp Reisinger, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Tiroler Wirtschaftskammer.

Was ist 2022 passiert?

„In einer Gesamtschau wird deutlich, dass bei leichtem Rückgang des Transaktionsvolumens gegenüber dem Vorjahr doch Wertzuwächse, abgebildet durch höhere Verkaufspreise, zu erzielen waren. Ein Wermutstropfen war allerdings, dass sich diese weitgehend unterhalb der zweistelligen Inflation bewegten, sodass Verkäufer:innen real doch einen Wertverlust hinnehmen mussten“, erklärt Philipp Reisinger, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Tirol.

Er fügt hinzu: „Bedeutsam und verlustreich bei dem Abverkauf von Bauträgerprodukten, weil diese noch dazu mit gestiegenen Zinsen, höheren Gestehungskosten und unangepassten Förderungsmittel behaftet waren. Zudem unterlagen viele dieser im Jahr 2022 fertiggestellten Projekte Vertrags- und Kalkulationsmodellen, welche noch vor der Zinserhöhung angestellt und fixiert wurden. Am Mietsektor zeigt sich hingegen eine doch deutliche Entspannung, sieht man von dem urbanen Bereich Innsbruck und Innsbruck Land ab. Allerdings hielten sich auch dort die Mietsteigerungen, im Bereich der Mietwohnungen aber auch der Geschäftsraummiete, deutlich unter der Inflationsmarke.“

Baugrundstücke nach wie vor rar

Baugrundstücke sind nach wie vor rar und daher gefragt, bzw. höchst umworben. „Das zeigt sich in den Hotspots (Innsbruck Land, Kufstein und Schwaz) an Preisen, welche im Rahmen der Inflation gestiegen sind. Betriebsgrundstücke legten speziell in Kufstein zu. Ein deutliches Zeichen mehr, dass dieser Region ein überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum widerfährt“, so der Fachgruppenobmann.

Eigentumswohnungen im Neubau legten – schmerzlich für gebeutelte Bauträger – jedoch nur um lediglich 2,8 % in Kitzbühel bis 6,07 % in Kufstein zu. „Dort allerdings, auf Grund des Preisgefüges, auf hohem Niveau“, erklärt Reisinger. Gebrauchte Eigentumswohnungen, wohl auf Grund des Bedarfsdruckes, stiegen im Preis vor allem in Kufstein. „Offensichtlich weichen hier Wohnungsuchende – ob des hohen Preisniveaus – mehr auf den Sekundärmarkt aus.“

Der Reihenhausmarkt in Tirol ist quantitativ durchaus zu vernachlässigen. „Uns zeigten die Daten daher hier kaum repräsentative Ergebnisse“, so Philipp Reisinger. Ebenfalls „Spitzenreiter“ ist Kufstein im Bereich der Einfamilienhäuser, mit einer Steigerung der Verkaufspreise von 8,29 % gegenüber dem Vorjahr. Eben ein prosperierender Bezirk.

Mietwohnungen steigen

Im Mietwohnungsneubau lagen die höchsten Steigerungen von eben mal 6,07 % bis 6,69 % in den Bezirken Innsbruck, Innsbruck Land und Landeck. „Keine Verwunderung, weil Wohnungssuchende, mangels Alternativen am Eigentumsmarkt vielfach gezwungen sind, auf den Mietwohnungsmarkt auszuweichen. Leider sind davon viele Jungfamilien betroffen“, erklärt Fachgruppenobmann Reisinger.

Die weiteren Ergebnisse zeigen einen vielerorts stagnierenden Markt an Geschäftsraummiete, sowohl am Büromarkt als auch im Handel. Ausreißer nach oben sind, wie kaum verwunderlich, Innsbruck und auch Landeck und Imst, wenngleich diese Bezirke, aufgrund der niederen Transaktionszahl, kaum von Bedeutung sind. „Natürlich sind die minderen Preiserhöhungen am Mietsektor zunächst ein positives Signal für Konsument:innen, jedoch ist die absehbare Entwicklung auch ein Warnsignal“, erklärt Reisinger und fügt warnend hinzu: „Das in der laufenden Periode deutlich verringerte Angebot im Wohnungsbau (sowohl Eigentum als auch Miete), gepaart mit einem weiterhin prognostiziertem Haushaltszuwachs, verheißt nichts Gutes. Ein künftighin geringeres Angebot führt zwangsläufig zu höheren Preisen. Es ist hier sicher Sache der Politik, die Rahmenbedingungen so wirtschaftlich positiv zu verändern, dass der Wohnungsbau nicht gebremst wird und der Wohnungserwerb, wenngleich er jetzt schon schwer ist, dann doch nicht gänzlich unerschwinglich wird.“

Erhebliche Änderungen

„Der Immobilienmarkt in Tirol hat seit Mitte des Jahres 2022 eine erhebliche Änderung erfahren. Im ersten Halbjahr war noch eine zunehmende Nachfrage und steigende Preise bei durchwegs allen Objektarten zu verzeichnen. Ab Mitte des letzten Jahres ist die Nachfrage um ca. 30 % zurückgegangen und es wurden mehr Immobilien angeboten. Zudem wurden mit 01.08.2022 die Kreditrichtlinien für Wohnimmobilienfinanzierungen erheblich verschärft. Im 2. Halbjahr 2022 sind daher bei vielen Objektarten die Preise gesunken. Auf das gesamte Jahr haben sich die Immobilienpreise daher sehr unterschiedlich entwickelt. Im gesamten Jahr 2022 wurden 12.763 Immobilienverkäufe grundbücherlich eingetragen. Im Vergleich zum Vorjahr sind 9,4 % weniger Objekte verkauft worden. Das Verkaufsvolumen ist um 6,8 % auf 4,60 Mrd. Euro gesunken“, erklärt Arno Wimmer, Fachgruppenobmann-Stellvertreter.

Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sind weiterhin gefragt und stehen nur beschränkt zur Verfügung. „Ergänzend sei dazu bemerkt, dass ausreichend gewidmetes Bauland vorhanden wäre, allerdings die Eigentümer auf Grund der allgemeinen Markt- und Zinslage derzeit noch wenig bereit sind, die Grundstücke zu verkaufen“, so Wimmer. In einigen Bezirken, abhängig von der Lage, liegen die Preissteigerungen unter der Inflationsrate in manchen Bezirken geringfügig über der Inflationsrate.

Betriebsgrundstücke

Die Preise für Betriebsgrundstücke haben sich sehr unterschiedlich entwickelt. Von geringen Preissteigerungen bis zu erheblichen Preissteigerungen, beispielsweise über 13 % in Kitzbühel, 9,84 % in Innsbruck-Stadt. „Das Angebot an Betriebsgrundstücken ist erheblich geringer als die Nachfrage. Vielfach werden Betriebsgrundstücke nicht mehr verkauft, sondern in Baurecht vergeben.“

Gesamt wurden im Jahre 2022 4.919 Wohnungen verkauft, das entspricht einem Anteil von 38,5 % aller Immobilienverkäufe. Der Anteil der Wohnungsverkäufe im Erstverkauf beträgt davon 38,9 % und der Anteil der gebrauchten Eigentumswohnungen beträgt davon 61,1 %. Die Preise für Wohnungen im Erstbezug sind vielfach nur mehr geringfügig gestiegen, nur vereinzelt waren Preissteigerungen über der Inflationsrate ersichtlich. „Die Steigerungsraten für das gesamte Jahr sind vielfach auf die starken Preissteigerungen noch im 1. Halbjahr 2022 zurückzuführen. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind sehr unterschiedlich gestiegen. Von sehr geringen Preissteigerungen bis zu Preissteigerungen über der Inflationsrate. Allerdings ist zu bemerken, dass im 2. Halbjahr 2022 insbesondere für gebrauchte Immobilien, die bereits älter sind und schlechte Energiewerte aufweisen, die Preise bereits gesunken sind. Bei den Reihenhäusern sind die Preise vielfach nur geringfügig gestiegen und nur vereinzelt waren Preissteigerungen über der Inflationsrate zu bemerken“, erklärt Arno Wimmer.

Hoher Preis – Einfamilienhaus

Bei der beliebtesten Wohnform der Tiroler:innen – dem Einfamilienhaus – sind ausnahmslos höhere Preise zu verzeichnen. Auf Grund des beschränkten Angebots und der höheren Nachfrage nach einem Haus im Grünem sind die Preise in allen Lagen und bei allen Wohnwerten landesweit im Durchschnitt um 8,21 %, zum Teil überproportional gestiegen. Auch hier gilt, dass im 2. Halbjahr, abhängig vom Alter und vom Bauzustand bereits Preissenkungen stattgefunden haben.

Die Mietpreise für Wohnungen sind in allen Bezirken gestiegen. Die Preissteigerungen fielen allerdings in den Bezirken sehr unterschiedlich aus. Auch die Preise für die jeweiligen Wohnlagen und für die Ausstattung sind in den Bezirken, aber auch im jeweiligen Bezirk sehr unterschiedlich gestiegen. „Die mangelnde Kreditvergabe für Wohnimmobilien führt leider dazu, dass ein erheblicher Anteil von Wohnungskäufern kein Eigentum mehr erwerben kann und daher weiterhin auf dem Mietenmarkt angewiesen ist. Davon sind leider vielfach auch Jungfamilien betroffen“, so Wimmer.

Bei den Büromieten sind noch durchwegs Preissteigerungen in sehr differenzierter Ausprägung zu bemerken. Bei den Geschäftsmieten sind noch vielfach Preissteigerungen erkennbar, in wenigen Bezirken sind allerdings mittlerweile auch Preissenkungen festzustellen. Die weitere Entwicklung der Mietpreise sowohl für Büro- als auch für Geschäftsflächen ist von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig.

Was braucht es?

Die Zukunftsprognose fällt, gemessen an den Vorjahren, noch schwerer. „Wir haben es nämlich neben den bekannten Parametern, wie nicht beliebig vermehrbaren Grund und Boden, bzw. Tirol als lebenswerter und attraktiver Standort, zusätzlich mit momentan schwer bewertbaren Variablen zu tun. Auf Grund der geringen Renditen bei Immobilien und der steigenden Zinsen sind anderseits Investoren immer weniger bereit in Immobilien zu investieren“, erklärt Obmann-Stellvertreter Wimmer und fügt hinzu: „Die Restriktionen bei der Immobilienfinanzierung erschwert bzw. verhindert den Kauf von Eigentum bei bestimmten Bevölkerungsgruppen. Beide Effekte werden die Nachfrage eindämmen, wobei zu erwarten ist, dass eine bestimmte Nachfrage auch weiterhin gegeben sein wird. Es ist zu erwarten, dass sich daher die Preisentwicklung der letzten Jahre in der Form nicht mehr fortsetzen wird, Preiskorrekturen erfolgen werden und eine Konsolidierung des Marktes eintreten wird“, sind sich Reisinger und Wimmer einig.

„Ergänzend sei bemerkt, dass aktuelle Bauträger-Projekte auf Grund der Baukostenentwicklung und der Lieferverzögerungen nur mit Aufpreisen fertig gestellt werden können. Manche Bauvorhaben können derzeit gar nicht realisiert werden. Andererseits haben wir aber weiterhin mit einem Haushaltswachstum zu rechnen. Es ist Aufgabe der Politik die notwendigen Rahmenbedingungen zu schaffen, dass es zukünftig zu keiner Verknappung von Wohnungen kommt. Ein zu geringes Angebot würde zwangsläufig höhere Preise zur Folge haben und dass Wohnen weniger leistbar machen.“