Anwendungsbereich Kollektivvertrag für Angestellte Immobilienverwalter

Die angeführten Fallkonstellationen sind nur für jene Unternehmen relevant, die eine (aktive oder ruhende) Gewerbeberechtigung für den Bereich der Immobilienverwaltung haben.

Der Entscheidung des OGH, 9 ObA 11/14d vom 25.3.2014, folgend sind vier Szenarien denkbar:
1. Berechtigung für Immobilientreuhänder (Verwalter, Makler und Bauträger)
In diesem Fall gilt für alle drei Bereiche der KV Immobilienverwalter, außer die einzelnen Betriebsteile sind voneinander klar abgegrenzt (§ 9 Arbeitsver-fassungsgesetz, organisatorisch und fachlich abgegrenzte Betriebsabteilungen).

2. Ausschließlich Berechtigung für Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Makler und/oder Bauträger
Kollektivvertragsfreier Raum

3. Berechtigung für Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Makler und/oder Bauträger sowie eine weitere Gewerbeberechtigung, wie zB Finanzdienstleister.
Keine Anwendbarkeit des KV Immobilienverwalter, uU kollektivvertragsfreier Raum, aber Mischbetriebszuordnung nach ArbVG zu beachten, womit auch ein anderer Kollektivvertrag, wie zB KV Ang Gewerbe/IC aufgrund der FDL-Berechtigung, zur Anwendung kommen könnte.

4. Berechtigung für Immobilientreuhänder (Verwalter, Makler und Bauträger) kombiniert mit einer anderen Berechtigung, wie zB Finanzdienstleister
Mischbetriebszuordnung nach ArbVG mit Abwägung, ob organisatorisch getrennte Betriebsteile vorhanden sind oder maßgebliche wirtschaftliche Bedeutung eines Bereiches durchschlägt und darauf aufbauend Zuordnung zum entsprechenden Kollektivvertrag (Immobilienverwalter oder B KV Ang Gewerbe/IC aufgrund der FDL-Berechtigung).

ACHTUNG

Auch für den Fall der Anwendung des KV Immobilienverwalter sieht dieser im persönlichen Geltungsbereich (§ 2 Abs 2 a) eine Ausnahme für alle Dienstnehmer vor, mit denen eine ganz oder teilweise provisionsabhängige Entlohnung vereinbart wurde und die als Immobilienmakler angestellt wurden.

Im Anlassfall verfügte der Beklagte über eine Gewerbeberechtigung Immobilientreuhänder für Immobilienmakler, Bauträger und Immobilienverwalter.

Der OGH hat in der Entscheidung 9 ObA 11/14d die Anwendung des Kollektivvertrages Immobilienverwalter entsprechend des ArbVG an die
Zuordnung zu einer bestimmten Fachgruppe (in diesem Fall FG Immobilien- und
Vermögenstreuhänder) geknüpft, unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Berechtigung ausgeübt wird. Obwohl also im konkreten Anlassfall die Tätigkeit als Immobilienverwalter niemals ausgeübt wurde, ist für den Bereich Bauträger und Makler die Anwendung des Kollektivvertrages angenommen worden.

Würde man nun die Gewerbeberechtigung Immobilienverwalter zurücklegen, weil keine entsprechende Tätigkeit ausgeübt wird, wäre die Konsequenz, dass in diesem Fall zwar grundsätzlich keine Nachwirkung gemäß § 13 ArbVG besteht. Allerdings ist aus dem OGH-Erkenntnis klargestellt, dass der KV Immobilienverwalter bereits in der Vergangenheit gegolten hätte.
Für die Entlohnung bestehender Dienstverhältnisse müssten daher jedenfalls die Mindestsätze des KV Immobilienverwalter zugrunde gelegt werden. Ein (zukünftiges) Unterschreiten dieser Sätze wäre ur mit Zustimmung des Arbeitnehmers möglich. Für neu begründete Dienstverhältnisse nach Änderung der Gewerbeberechtigung würde der Kollektivvertrag Immobilienverwalter überhaupt nicht mehr gelten und ein kollektivvertragsfreier Raum bestehen.

Stand: 02.10.2017