Aktuelle Studie zu oö. Wohnbauprojekten: 600 Projekte mit 13.400 Einheiten ausgewertet

Mit über 600 ausgewerteten Projekten mit rund 13.400 Wohneinheiten bietet die Studie wieder einen perfekten Marktüberblick über das Bundesland. „Dank dieser umfassenden Dokumentation der EXPLOREAL im Auftrag der WKO können wir einen enorm wichtigen Beitrag für die oberösterreichischen Bauträger und Projektentwickler leisten. Das macht sich speziell in der aktuellen Situation bezahlt“, erklärt Mario Zoidl, Obmann der oö. Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Größere Veränderungen in Linz

Betrachtet man das „gläserne Projekt“ – ein Durchschnitt über alle Wohnungsneubauten im Bundesland –, so zeigen sich nur marginale Abweichungen. „Bei den Wohneinheiten werden jetzt durchschnittlich 21 statt 22 errichtet, wie es in der letzten Studie ausgewiesen wurde, die Wohnnutzfläche beträgt jetzt im Durchschnitt 76,7 Quadratmeter im Vergleich zu 75,2 Quadratmeter davor“, so Gerald Hommer, Obmann-Stv. der oö Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Viel eher zeigen sich die Veränderungen in der Landeshauptstadt, in der von EXPLOREAL 87 Projekte mit ca. 2.500 Wohneinheiten ausgewertet wurden. In Linz wird wieder größer gebaut mit mehr Zimmern und größeren Wohnflächen, die Projekte an sich werden aber kleiner. Wurden in der letzten Studie noch 36 Wohneinheiten pro Neubau gezählt, so waren es diesmal lediglich 29 Wohneinheiten. „Die durchschnittliche Projektgröße ist im Schnitt um 7 Einheiten zurückgegangen“, erklärt Alexander Bosak, Gründer und Geschäftsführer EXPLOREAL. Dafür gibt es aber größere Wohnflächen. So zeigen sich in der aktuellen Studie 3,5 Quadratmeter mehr pro Wohneinheit.

Ebenfalls sehr auffällig ist, dass sich in Linz das Verhältnis zwischen 1-2-Zimmer Wohnungen und Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern verschoben hat. 1-2 Zimmer-Wohnungen wurden um 8 Prozent weniger errichtet (und liegen jetzt bei 39 Prozent aller fertiggestellten Wohnungen), während hingegen die größeren Einheiten um 7 Prozent zulegten. Derzeit haben bei den neu gebauten Projekten 20 Prozent der Wohnungen 4 Zimmer und mehr.

„Diese große Veränderung ist eindeutig der Nachfrage nach größeren Wohnungen mit mehr Zimmern geschuldet“, erklärt Mario Zoidl, und weist noch einmal darauf hin, dass mit der Studie „Wohnprojekte in Oberösterreich in der Pipeline“ ein wirkungsvolles Marktinstrument geschaffen wurde, das den Bauträgern die Möglichkeit gibt, das Marktgeschehen richtig einzuschätzen und entsprechend auf die Bedürfnisse der Wohnungssuchenden zu reagieren. In Oberösterreich halten sich nach wie vor die gewerblichen (54 Prozent) und gemeinnützigen Bauträger (46 Prozent) nahezu die Waage beim Bau von Neubauwohnungen. 

Ausgeglichenheit zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern

In Linz liegt der Anteil der Errichtungen bei 55 Prozent durch gewerbliche Wohnbauträger, 45 Prozent entfallen auf die gemeinnützigen und in den anderen Bezirken sind die Anteile ebenfalls etwa gleich verteilt. Einen deutlich größeren Anteil haben die gewerblichen Bauträger im Bezirk Steyr-Land, während in Bezirken mit einer geringeren Wohnbauproduktion wie Perg, Freistadt, Schärding und Rohrbach die gemeinnützigen Bauträger dominieren. „Während die gewerblichen Bauträger verstärkt Eigentumswohnungen bauen, wird von den Gemeinnützigen die Miete forciert“, sagt Robert Oberleitner, Obmann der oö. Landesgruppe der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) und führt weiter aus: „In Österreich sind 2023 die Baubewilligungen von über 80.000 Wohnungen auf etwas über 50.000 Wohnungen gesunken. Während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und der Bau von Einfamilienhäusern aufgrund der KIM-Verordnung, der Baukosten, der Zinsanstiege und der Energiekosten stark eingebrochen ist, ist der gemeinnützige Mietwohnungsbau von Kontinuität gekennzeichnet. In den letzten Jahren lag die Zahl der Zusicherungen für geförderte Mietwohnungen zwischen 1500 und 2000, im Jahr 2023 konnten vom Land Oberösterreich aufgrund des 5-Punkte-Plans sogar 2300 Wohnungen zugesichert werden. Diese Stabilität im geförderten, gemeinnützigen Wohnbau wirkt sich nicht nur positiv auf die Beschäftigung in der Bauwirtschaft aus, sondern deckt den starken Bedarf nach Mietwohnungen in Oberösterreich. Außerdem bilden die gemeinnützigen Bauträger den leistbaren Wohnbau ab und haben mit ihren günstigen Mieten auch Einfluss auf die anderen Sektoren.“

Auf Bezirksebene findet der Großteil der Neubauleistung in den Bezirken Linz-Stadt und Linz-Land statt. Die Gesamtsituation mit erhöhten Baupreisen, wirtschaftlicher Unsicherheit, gestiegenen Zinsen und Inflation setzt auch dem oberösterreichischen Wohnungsmarkt stark zu und führt zu einer Reduzierung der Bauleistung. „Gab es schon in den letzten Jahren einen sukzessiven Rückgang in den Fertigstellungen, so sehen wir 2024 einen Einbruch gegenüber 2023 um rund ein Drittel“, so Matthias Grosse, Gründer und Geschäftsführer EXPLOREAL. „In Oberösterreich werden dieses Jahr rund 3300 fertiggestellte Wohneinheiten prognostiziert.“ Die Anzahl liegt damit deutlich unter dem Niveau des Vorjahres. „Für das Jahr 2025 ist etwa die gleiche Zahl an Fertigstellungen zu erwarten“ so Mario Zoidl: „Der Rückgang bei den gewerblichen Bauträgern setzt sich fort.“

Die Situation wird daher in den kommenden Jahren definitiv sehr schwierig, wie Gerald Hommer erklärt: „Selbst bei prognostiziertem, geringerem Haushaltszuwachs wird die Nachfrage kaum gedeckt werden können. Das heißt, dem oberösterreichischen Markt steht eine Wohnungsknappheit bevor, die sich speziell in den Ballungsräumen sehr stark zeigen wird.“ In Linz wird große Hoffnung auf das Stadtentwicklungsgebiet Kaserne Ebelsberg gesetzt, das mit rund 3000 Wohneinheiten ein enormes Potential hat und von dem man sich entsprechend Impulse erwartet. 

Blick auf die Preise und in die Zukunft

Aktuell kostet eine Wohnung mit 78 Quadratmetern im Angebot im Mittel 350.000 Euro. Das ist ein Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr von 5 Prozent. „Im Trend sind die Eigentumspreise im letzten Jahr um 4,5 Prozent auf 4.620 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2023 gestiegen“, sagt Alexander Bosak: „Damit liegt der Preisanstieg in Oberösterreich unter dem österreichischen Schnitt.“

Mario Zoidl wirft zum Abschluss einen Blick auf die weitere Entwicklung des Wohnungsmarktes in Oberösterreich: „Der Immobilienmarkt im Neubausektor-Eigentum ist fast zum Stillstand gekommen, bewegt sich nun aber wieder. Hohe Baukosten, gleichbleibendes hohes Preisniveau von Immobilien, hohe Kreditzinsen und die strengen Kreditauflagen durch die KIM-V bremsen den nach wie vor Verkauf ein. Insbesondere auch die hohen Lohnabschlüsse tragen einen Teil dazu bei, dass Immobilien wieder leistbarer werden.

Die rund 600 gewerblichen Bauträger in Oberösterreich schaffen Wohnraum für zahlreiche Menschen im Land, aber meist mit der kleinen Wohnbauförderung oder freifinanziert. Die Bautätigkeit verteilt sich etwa je zur Hälfte auf gewerbliche Bauträger und Gemeinnützige. Von den gegenwärtigen Problemen wie hohe Baukosten sind alle beide gleichermaßen betroffen. 

Über EXPLOREAL

EXPLOREAL wurde 2018 gegründet. Die Bauträgerdatenbank erfasst und aktualisiert derzeit flächendeckend Neubauprojekte in Wien, Niederösterreich, Burgenland und der Steiermark ab 5 Wohneinheiten. Dabei wird der ganze Projektentwicklungsprozess vom Ankauf der Liegenschaft bis zur Verwertung der letzten Wohnung abgebildet mit fundierten Informationen zum Grundkostenanteil, zu den Mitbewerbern, zu den aktuellen Preisen, über die nachgefragtesten Wohnungen und die Käuferherkunft der Zielgruppen.