FMA passt Immo-Kreditregeln an: "Schritt in die richtige Richtung"
Es war eine praxisferne Regelung, die seit August 2022 für massive Unruhe unter potenziellen Häuselbauer:innen sorgte, die einen neuen Immobilienkredit aufnehmen wollten: die KIM-VO. Jetzt hat das FMSG (Finanzmarktstabilitätsgremium) endlich reagiert. Zwischenfinanzierung mit dem Verkaufserlös aus bestehenden Immobilien ist wieder möglich. "Das ist ein Schritt in die richtige Richtung", wie Markus Kohlmeier, Obmann der Fachgruppe Finanzdienstleister Steiermark, betont.
Lesedauer: 1 Minute
Praxisferne und höchst problematische Schwachstelle der KIM-VO war vor allem ein Punkt: die defacto Abschaffung der Zwischenfinanzierung. Einen neu aufgenommenen Immobilienkredit mit dem Verkauf einer bestehenden Immobilie zwischenzufinanzieren war seit Inkrafttreten der neuen Regelung im August 2022 nicht mehr möglich. An dieser Stellschraube hat die FMA nun gedreht. Künftig sollen die Verkaufserlöse aus bestehenden Immobilien zu 80 Prozent als Eigenmittel angerechnet werden können - allerdings nur für zwei Jahre. "Als Branche haben wir uns für Änderungen eingesetzt, jetzt wurde die Regelung zumindest ein Stück weit der Realität angepasst", betont Johannes Tratz, Sprecher des Arbeitskreises Recht in der Fachgruppe Finanzdienstleister.
Differenzierung dringend nötig
Aus Sicht der Fachgruppe muss hier künftig eine noch deutlichere Differenzierung zwischen privaten Kreditnehmer:innen und Immobilieninvestor:innen erfolgen. "Wer sein Wohneigentum selbst nutzt, zählte auch schon in der Vergangenheit nicht zu den Treibern der Immobilienpreise, aber zu den Leidtragenden - im Gegensatz zu Immobilieninvestoren", so Tratz. "Ein erster wichtiger Schritt ist aus unserer Sicht getan, vor allem in einem aufgrund gestiegener Zinsen und hoher Inflation bereits schwierigen Umfeld für Kreditnehmer."
Wohnen bleibt ein Grundbedürfnis
Weitere Baustellen bleiben aber aus Sicht der Fachgruppe bestehen. So darf die Rückzahlungsrate nach geltender Regelung maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen. Erschwerend kommt hinzu, dass bei Krediten mit variabler Verzinsung die Begrenzung der Schuldendienstquote sogar nur 30 Prozent beträgt, worauf seitens des FMSG dezidiert hingewiesen wird. Dies gilt für Kredite mit einer Laufzeit von über fünf Jahren, wenn die Zinsbindung kürzer als die Hälfte der Laufzeit des Kredits ist.
Herausfordernd bleibt auch die geforderte Eigenkapitalquote von 20 Prozent. Gerade für junge Familien, in denen sich ein Elternteil in Karenz befindet und das Einkommen geschmälert ist, kann das ein K.O.-Kriterium für einen Immobilienkredit sein. Für alle die sich in dieser oder einer ähnlichen Situation befinden, bringt die aktuelle Änderung also keinerlei Verbesserung. "Natürlich muss man sich einen Immobilienkredit leisten können, aber: Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das man nicht durch praxisferne Regelungen verhindern darf", so Tratz.