Bestand­recht bei Tod der Vertrags­partner

Nach den Bestimmungen des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) wird weder ein Unternehmenspachtvertrag noch ein Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten durch den Tod eines der Vertragspartner aufgehoben. Das Bestandverhältnis endet also weder mit dem Tod des Mieters bzw Pächters noch mit dem Tod des Vermieters bzw Verpächters.

Vielmehr geht das Bestandverhältnis auf die jeweiligen Erben des verstorbenen Vertragspartners mit allen Rechten und Pflichten über.

Der Eintritt der Erben in den Bestandvertrag vollzieht sich Kraft Gesetzes mit der rechtskräftigen Einantwortung und bedarf keiner Erklärung.

Die einzige Ausnahme davon hat der Gesetzgeber im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bei Tod eines Geschäftsraummieters unter folgenden Voraussetzungen festgelegt:  

• Der Mietvertrag muss vor dem 1. März 1994 geschlossen worden sein
• Der Mieter der Geschäftsräumlichkeit muss nach dem 28.2.1994 verstorben sein bzw versterben.

In diesem Fall darf der Vermieter, sofern der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins ist, von den Rechtsnachfolgern des Hauptmieters ab dem auf den Todestag folgenden 1. Jänner die schrittweise Anhebung des bisherigen Hauptmietzinses innerhalb von 15 Jahren auf den angemessenen Hauptmietzins verlangen (15-tel-Anhebung).

Der maßgebliche Zeitpunkt für die Ermittlung des angemessenen Mietzinses ist der Todestag des verstorbenen Hauptmieters.

Wie erfolgt die Berechnung der 15-tel Anhebung?

Im Anschluss an die Ermittlung des angemessenen Mietzinses ist die Differenz zwischen diesem Mietzins und dem bisherigen Mietzins (Altmietzins) zu ermitteln.

Diese Differenz ist durch 15 zu teilen; das Ergebnis ist das 15-tel, um das der Altmietzins jährlich angehoben werden darf.

Im ersten Jahr der Anhebung (der auf den Todestag folgende 1. Jänner) ist ein 15-tel zum bisherigen Altmietzins dazuzurechnen; in den Folgejahren jeweils ein weiteres 15-tel.

Der Mietzins, der nach 15 Jahren erreicht werden soll, ist wertgesichert entsprechend der Valorisierungsregel des MRG.

Das Begehren auf Anhebung des Mietzinses muss der Vermieter dem Mieter schriftlich bekannt geben.

Das Anhebungsbegehren muss dem Mieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem die Entrichtung des angehobenen Mietzinses gefordert wird, zugehen.

Die schriftliche Aufforderung hat neben der Nutzfläche des Mietgegenstandes und der Höhe der begehrten Erhöhung auch die Berechnungsgrundlagen für die Anhebung zu enthalten.

Stand: 03.07.2023